Small Business Unit: co warto wiedzieć o magazynach SBU
Ostatnia aktualizacja 24-10-2025
Magazyny Small Business Unit mogą być przestrzenią, jakiej szuka Twoja firma lub projektem, w który zechcesz zaangażować się jako inwestor. W tym artykule dowiesz się wszystkiego, co musisz wiedzieć o magazynach SBU i ich zalety.
Spis treści:
Czym jest Small Business Unit (SBU)?
Small Business Unit (SBU) to typ nieruchomości komercyjnej — modułowy obiekt magazynowy o powierzchni najczęściej od 500 do 1500 m², z wydzieloną częścią biurową. Może być to mniejsza nieruchomość, zajmowana przez jeden podmiot, albo kompleks składający się z kilku części, zajmowanych przez różnych najemców. Co ważne, Small Business Units buduje się wyłącznie w miastach i na ich obrzeżach, blisko głównych arterii komunikacyjnych.
Small Business Units przeznaczone są przede wszystkim dla małych i średnich przedsiębiorstw, które nie potrzebują wielkopowierzchniowego magazynu lub nie mają środków, by wynająć obiekt o takiej skali.
SBU cieszą się jednak również zainteresowaniem większych przedsiębiorstw, które szukają nieruchomości pozwalających im zwiększyć efektywność logistyki ostatniej mili.
Część biurowa w SBU pełni funkcję reprezentacyjną i może być wykorzystywana do różnorodnych celów. Jest mniejsza od części magazynowej, ale jednak stosunkowo duża — większa niż w przypadku magazynów Big Box.
Cechy magazynów typu Small Business Unit
Wiesz już, czym jest Small Business Unit. Przyjrzyjmy się teraz temu, co wyróżnia tego rodzaju nieruchomości komercyjnych.
- Elastyczność: modułowy charakter magazynów SBU zapewnia łatwość dostosowania powierzchni do zmieniających się potrzeb biznesu. Umowy najmu w przypadku takich nieruchomości też są zwykle bardziej elastyczne niż dla magazynów wielkopowierzchniowych.
- Wysoki standard wykończenia: części biurowe w Small Business Units są komfortowe i dobrze się prezentują; z powodzeniem można w nich przyjmować klientów czy kontrahentów.
- Wielofunkcyjność: w części biurowej można zaplanować siedzibę firmy czy wybranego jej działu, ale również showroom, sale szkoleniowe i konferencyjne, stanowiska techniczne i lekkiej produkcji, punkt bezpośredniej obsługi klienta.
Cechą charakterystyczną Small Business Units jest też lokalizacja, o czym więcej przeczytasz poniżej.
Lokalizacja inwestycji typu Small Business Units
Small Business Units to magazyny miejskie. Są budowane blisko centrów lub na obrzeżach miast, w sąsiedztwie ważnych arterii komunikacyjnych. Przykładowo, Duda Development realizuje aktualnie obiekt przy poznańskiej ulicy Bukowskiej, przy węźle na drodze ekspresowej S5.
Takie położenie sprawia, że z jednej strony klienci i kontrahenci mogą łatwo dojechać do magazynu SBU. Z drugiej — transport z magazynu i do niego przebiega sprawnie. Ma to szczególne znaczenie z perspektywy logistyki ostatniej mili.
Dla jakich firm magazyny SBU są atrakcyjnym wyborem?
Jakie rodzaje firm i jakie branże w największym stopniu korzystają z magazynów SBU?
- Małe firmy i zakłady produkcyjne, które nie szukają dużej przestrzeni, tylko nieruchomości łączącej w sobie różne funkcje.
- Firmy z branży e-commerce, potrzebujące magazynu umożliwiającego szybką dostawę zamówień oraz działające w modelu „click and collect”.
- Start-upy, które dopiero budują swoją pozycję na rynku i szukają niewielkiej, ale skalowalnej przestrzeni.
- Lokalni producenci i dystrybutorzy, działający wyłącznie na terenie danego miasta i okolic.
- Operatorzy logistyczni i firmy kurierskie, dla których miejska lokalizacja oznacza szybsze dostawy „door to door”.
Jakie są przyczyny popularności magazynów SBU?
Magazyny Small Business Units to w Polsce dynamicznie rozwijający się sektor. Jakie są przyczyny wzrostu popytu na tego rodzaju obiekty?
Z jednej strony wynika on ze wzrostu liczby małych i średnich przedsiębiorstw na polskim rynku. MŚP potrzebują mniejszych i bardziej elastycznych powierzchni magazynowych.
Chętnie też wybierają nieruchomości umożliwiające skupienie całej działalności w jednym miejscu, od produkcji, przez obsługę klienta, po dostawy. Magazyn SBU jest dla małych i średnich przedsiębiorstw sposobem na optymalizację kosztów i procesów operacyjnych.
Z drugiej strony, na popularność Small Business Units wpływa wzrost popularności zakupów przez internet. Branża e-commerce chce jak najlepiej reagować na potrzeby konsumentów, a to obejmuje zapewnienie jak najkrótszego czasu dostawy. Magazyny SBU dzięki swojej miejskiej lokalizacji ułatwiają sprawną obsługę ostatniego etapu łańcucha dostaw i wyróżnienie się wśród konkurencji.
Koszty najmu Small Business Units
Ile trzeba zapłacić za najem magazynu SBU? Stawka czynszu jest wyższa niż w przypadku magazynów typu Big Box, natomiast zależy głównie od lokalizacji.
Przykładowo, w aglomeracji warszawskiej w 2025 roku magazyny SBU osiągają stawki w wysokości 60-70 zł/m² miesięcznie.
Liczba Small Business Units na rynku powierzchni magazynowych zwiększa się w ostatnich latach, natomiast rośnie również zainteresowanie, więc poza wyższym czynszem wyzwaniem może być znalezienie dostępnej przestrzeni spełniającej oczekiwania firmy.
Różnice między Small Business Units a magazynami wielkopowierzchniowymi (Big Box)
Jakie są różnice między magazynem Small Business Unit a Big Boxem? W dopasowaniu do potrzeb Twojego biznesu pomoże porównanie najważniejszych cech.
| Kryterium |
Magazyny Small Business Unit |
Magazyny Big Box |
| Powierzchnia |
Małe, modułowe przestrzenie od 500 do 1500 m². |
Zwykle od 10 000 m² do ponad 100 000 m². |
| Lokalizacja |
W miastach lub na ich obrzeżach, blisko miejskiej infrastruktury i komunikacji publicznej. |
Poza miastami, przy ważnych arteriach komunikacyjnych: autostradach i drogach ekspresowych. |
| Przeznaczenie |
Wielofunkcyjne: poza magazynem służy jako biuro, showroom, centrum szkoleniowe, punkt obsługi klienta itp. |
Centralne magazyny i centra logistyczne. |
| Rodzaj najemcy |
Małe i średnie przedsiębiorstwa (MŚP), firmy z sektora e-commerce, lokalni dystrybutorzy, firmy kurierskie, start-upy. |
Duże firmy logistyczne, operatorzy 3PL, międzynarodowe korporacje, duże sieci handlowe. |
| Elastyczność |
Bardzo duża. Możliwość wynajmu małych modułów, a następnie łączenia ich w odpowiedzi na zmieniające się potrzeby firmy. |
Ograniczona. Nawet najmniejsze obiekty są duże i może być trudno dopasować je do potrzeb niewielkich firm. |
| Standard |
Wysoki standard wykończenia, zwłaszcza w części biurowej, reprezentacyjnej. |
Funkcjonalny. Priorytetem jest efektywność procesów logistycznych i duża powierzchnia użytkowa. |
Zalety magazynów Small Business Units
Czytając ten artykuł, mogłeś już dostrzec niektóre korzyści wynikające z korzystania z magazynów SBU, ale Small Business Units mają też naturalnie zalety z punktu widzenia inwestorów. Podsumujmy je wszystkie.
Korzyści dla najemców
Wspomniana wcześniej elastyczność to pierwsza korzyść dla najemców. Nie muszą podpisywać długoterminowej umowy na wielkopowierzchniowy magazyn, ale jeśli ich potrzeby się zwiększą, mogą skorzystać z opcji wynajęcia dodatkowego modułu.
Ponadto, dzięki wysokiemu standardowi części biurowej nie muszą szukać osobnej przestrzeni na siedzibę czy showroom, tym bardziej że Small Business Unit zapewnia im atrakcyjną lokalizację z wygodnym dojazdem.
Korzyści dla logistyki ostatniej mili
Z uwagi na lokalizację w obrębie miasta magazyny SBU są szczególnie dopasowane do potrzeb firm, których sukces zależy w dużej mierze od sprawnych, terminowych dostaw towarów. Możliwość skrócenia czasu dostawy to ogromna przewaga konkurencyjna na rynku e-commerce w czasach, gdy satysfakcja klienta jest tym większa, im szybciej otrzyma swoją przesyłkę.
Korzystanie ze Small Business Units pomaga również optymalizować działania i koszty operacyjne. Krótsze dystanse pokonywane przez dostawców oznaczają mniejsze zużycie paliwa oraz niższe koszty eksploatacji pojazdów.
Gdy powierzchnia magazynowa znajduje się w mieście, można też w większym stopniu korzystać z bardziej ekologicznych, tańszych i szybciej pokonujących zakorkowane trasy środków transportu, takich jak rowery cargo czy skutery.
Korzyści dla inwestorów
Jeżeli zdecydujesz się zrealizować i skomercjalizować Small Business Unit, możesz liczyć na wyższe stawki czynszu niż w przypadku magazynu wielkopowierzchniowego.
Inwestycja w kilka mniejszych obiektów lub kompleks magazynów SBU to także sposób na dywersyfikację ryzyka, ponieważ Twoim źródłem dochodu będzie kilka umów najmu, a nie tylko jedna.
Postawienie SBU jest też dobrym pomysłem, gdy dysponujesz „trudną” działką, na przykład bardzo wąską, o niezbyt dużej powierzchni, ale w atrakcyjnej miejskiej lokalizacji.
Odkryj potencjał magazynów SBU
Small Business Units cieszą się coraz większym zainteresowaniem wśród firm poszukujących powierzchni magazynowych.
Miejska lokalizacja i elastyczny charakter wpisują się bowiem w potrzeby biznesów z różnych branż. Widać już wyraźnie, że magazyny SBU nie będą przemijającym trendem. Na stałe wejdą do oferty deweloperów i w perspektywie najbliższych lat pozostaną pożądanymi nieruchomościami komercyjnymi.
Small Business Units (SBU): najczęściej zadawane pytania
Czym są Small Business Units?
Small Business Units to miejskie modułowe magazyny o powierzchniach od 500 do 1500 m² z wyodrębnioną częścią biurową.
Czym wyróżniają się Small Business Units?
Small Business Units są wielofunkcyjne, umożliwiają elastyczne rozszerzanie przestrzeni o kolejne moduły i mają stosunkowo dużą, reprezentacyjną część biurową.
Jakie są główne zalety Small Business Units?
Small Business Units umożliwiają optymalizację procesów operacyjnych dzięki połączeniu funkcji magazynowej z biurową oraz lokalizacji ułatwiającej szybkie dostawy do klientów. Oferują też najemcom większą elastyczność w dopasowaniu wynajmowanej powierzchni do bieżących potrzeb firmy.
W jakich lokalizacjach mieszczą się Small Business Units?
Small Business Units mieszczą się wyłącznie w miastach i na ich obrzeżach.
Dla jakich firm magazyny SBU są optymalnym wyborem?
Magazyny SBU są rozwiązaniem odpowiadającym przede wszystkim na potrzeby MŚP, start-upów, sklepów internetowych, operatorów logistycznych i firm kurierskich, lokalnych dystrybutorów.
Wróć
