Jak przygotować mieszkanie na wynajem?

Autor: Agnieszka Kwiatkowska

Dodano 14-07-2025

Ostatnia aktualizacja 14-07-2025

Jak przygotować mieszkanie na wynajem?

Komfortowy lokal w atrakcyjnej lokalizacji to dobry początek, jeśli chcesz zacząć zarabiać na wynajmie. Jednak aby szybko znaleźć najemcę, trzeba się dobrze przygotować, obojętnie, czy ma to być najem krótko- czy długoterminowy. W przeciwnym razie ryzykujesz przestoje, a więc i straty finansowe. W tym poradniku pokażemy Ci, jak krok po kroku przygotować mieszkanie, by wzbudzało zainteresowanie najemców.

Dla kogo przygotowujesz mieszkanie?

Jeśli czytałeś nasz artykuł o wyborze mieszkania inwestycyjnego, wiesz już, że grupę docelową warto określić na etapie zakupu nieruchomości pod wynajem. Zdefiniowanie jej pomoże Ci dobrać najatrakcyjniejszą dla potencjalnych lokatorów lokalizację, ale także optymalny metraż i standard wykończenia.

Może być jednak tak, że mieszkanie odziedziczyłeś lub kupiłeś już jakiś czas temu, ale dopiero teraz przeznaczasz je na wynajem. W tym wypadku nie zaczynasz z czystą kartą, czyli lokalem w stanie deweloperskim, i musisz zastanowić się, kto będzie z największym prawdopodobieństwem zainteresowany Twoją nieruchomością.

Oczywiście ważne jest również, czy właśnie takiej grupie docelowej chcesz ją wynajmować. Czteropokojowe mieszkanie możesz przecież wynająć dużej rodzinie albo podzielić tak, by wynajmować je czterem różnym osobom, np. studentom. Zastanów się, co z Twojego punktu widzenia będzie wygodniejsze. Najważniejsze, żeby ustalić profil najemcy, zanim zaczniesz dalsze przygotowania.

Mieszkania na wynajem najczęściej szukają:

• studenci,
• pracujący single,
• pary bez dzieci,
• a krótkoterminowo — podróżujący prywatnie lub zawodowo.

Każda z tych grup będzie miała inne oczekiwania i potrzeby. Masz już w głowie swojego idealnego najemcę? Świetnie! Czas dopasować do niego standard i wyposażenie mieszkania.

Jaki standard wykończenia będzie optymalny w mieszkaniu na wynajem?

W zakresie standardu wykończenia warto postawić na równowagę: zbyt niski będzie odstraszać, z kolei zbyt wysoki może Ci utrudnić znalezienie najemcy gotowego płacić adekwatny do niego czynsz. O ile nie nastawiasz się więc na grupę docelową szukającą nieruchomości premium, skup się na tym, by mieszkanie było czyste, funkcjonalne i wygodne.

Ze względu na ograniczony budżet najskromniejsze oczekiwania mają zwykle studenci — bardziej niż na jakość wykończenia zwracają uwagę na umeblowanie oraz sprzęty RTV i AGD. Pracujący single również mogą szukać opcji ekonomicznej, ale wśród nich znajdą się też lepiej zarabiający, którym bardzo zależy na komforcie i estetycznym wyglądzie mieszkania. Wyższy standard, z wykorzystaniem jakościowych materiałów wykończeniowych, nowoczesnych mebli i droższych sprzętów zainteresuje przede wszystkim najemców krótkoterminowych.

Jak najlepiej urządzić mieszkanie na wynajem?

Pamiętaj, że mieszkania na wynajem nie urządzasz dla siebie. Nie przewidzisz też, co konkretnie spodoba się Twoim lokatorom. Dlatego reguła jest prosta: mieszkanie na wynajem powinno być urządzone w stylu neutralnym i pozostawiać przestrzeń do personalizacji przez najemców. Elementów dekoracyjnych niech będzie jak najmniej, by nie zagracać mieszkania i nie narzucać najemcom, jak mają się urządzić. Skup się na funkcjonalności i ergonomii: zmywalnej farbie na ścianach, wytrzymałych podłogach, solidnych meblach.

Ściany najlepiej pomalować na jasny, neutralny kolor — wtedy mieszkanie prezentuje się świeżo i wygląda na większe. Materiały wykończeniowe w kolorach ziemi doskonale je dopełnią i będą uniwersalne. Co z meblami? Studenci i turyści będą zdecydowanie szukać umeblowanego mieszkania. Z kolei pary zwykle mają już trochę własnych sprzętów. Zatem stopień umeblowania dostosuj do grupy docelowej. W każdym przypadku dobrym pomysłem będzie natomiast zainwestowanie w szafę w zabudowie w korytarzu.

Jakie wyposażenie mieszkania na wynajem należy zapewnić?

Nie ma jednej odpowiedzi na to pytanie. Nawet w ramach jednej grupy docelowej oczekiwania będą się różnić. Ktoś ma już swoje małe AGD, a ktoś inny chce, żeby było na wyposażeniu lokalu. Komuś zależy na biurku w salonie, komuś innemu na stole z krzesłami. Mimo wszystko można wyróżnić podstawowe sprzęty, które powinny znaleźć się w mieszkaniu na wynajem i te najczęściej dodawane w drugiej kolejności. Znajdziesz je w tabeli poniżej.

Jeśli Twoja grupa docelowa to studenci lub turyści, czyli osoby, które najbardziej doceniają pełne wyposażenie, dobrze jest zapewnić też żelazko, odkurzacz, suszarkę do włosów i suszarkę na pranie, zwłaszcza że nie są to sprzęty bardzo kosztowne.

Pamiętaj, że nie warto wybierać wyposażenia najtańszego, niskiej jakości — zniszczy się szybko nawet przy prawidłowej eksploatacji, a wymiana będzie po Twojej stronie. Zresztą czujny potencjalny lokator zauważy je jeszcze na etapie oglądania mieszkania i może zniechęcić się do wynajmu. Postaw na sprzęt solidny, sprawdzonych producentów, ale w rozsądnej cenie. Inwestycja w zbyt drogie wyposażenie może się nie zwrócić, więc nie ma sensu przepłacać.

Przegląd i konserwacja — co sprawdzić, przygotowując mieszkanie pod wynajem?

O ile nie zamierzasz wynająć nowego mieszkania wprost od dewelopera, w przygotowaniach musisz uwzględnić odświeżenie lokalu, i nie chodzi wyłącznie o sprzątanie. Skala ewentualnego remontu będzie zależeć od tego, jak dawno przeprowadzono ostatnie malowanie ścian i przeglądy techniczne. O czym powinieneś pamiętać?

1. Odmalowanie ścian i usunięcie widocznych ubytków to podstawa. Zwróć uwagę na odstające listwy przypodłogowe, ukruszony gips czy pęknięte kafelki.
2. Oceń, czy wszystkie meble dobrze się prezentują i nie są poważnie uszkodzone. Czasem wystarczy wymiana uchwytów w szafkach, przykręcenie zawiasów, upranie obicia kanapy. Jeśli jakiś mebel wygląda, jakby miał się zaraz rozpaść, ale nie stać Cię na kupno nowego, i tak lepiej go usunąć.
3. Sprawdź stan instalacji elektrycznej, wodnej, gazowej. W ten sposób zadbasz nie tylko o komfort lokatorów, ale przede wszystkim o ich bezpieczeństwo. Stara instalacja generuje wysokie koszty utrzymania mieszkania? Pomyśl o wymianie.
4. Zrób przegląd drzwi i okien. To ważne, czy są szczelne i prawidłowo się zamykają.
5. Zweryfikuj, czy wyposażenie udostępniane lokatorom jest sprawne. Sprzęty AGD i RTV w mieszkaniu muszą działać, a im nowocześniejsze będą, tym lepsze wrażenie zrobią na najemcach i tym wyższego czynszu będziesz mógł zażądać.

I jeszcze ważna wskazówka: stan kuchni i łazienki jest kluczowy, bo to te pomieszczenia w największym stopniu „sprzedają” Twój lokal. Zadbaj o to, by robiły wrażenie na potencjalnych najemcach nowoczesną estetyką i wyposażeniem.

Czy warto zdecydować się na home staging?

W przygotowaniu mieszkania pod wynajem mogą Ci pomóc profesjonaliści. Home staging to usługa polegająca na zadbaniu o dodatki i detale pomagające wyeksponować atuty mieszkania oraz zbudować atmosferę przyciągającą najemców. Fachowcy w tej dziedzinie wiedzą, co zrobić, żeby Twój lokal wyróżnił się spośród innych. Czasem to kwestia odpowiedniego oświetlenia, a kiedy indziej wzbudzającego pozytywne skojarzenia zapachu — technik home stagingu jest wiele.

Ile kosztuje taka usługa? Cena zależy od wielkości nieruchomości i zakresu prac — ekspert może nie tylko zadbać o aranżację, ale też np. zrealizować profesjonalną sesję zdjęciową mieszkania. Stawki zaczynają się od 200 złotych za godzinę.

Kiedy warto się zdecydować na home staging? Jeżeli zależy Ci na czasie i osiągnięciu jak najwyższej stawki czynszu. Home staging pozytywnie wpływa na odbiór wizualny mieszkania i oddziałuje na wyobraźnię potencjalnych lokatorów, co przekłada się na skrócenie czasu poszukiwania najemcy i możliwość podniesienia ceny. Home staging będzie także świetnym rozwiązaniem, jeśli Twoja nieruchomość ma wady, które chcesz zatuszować, np. niepraktyczny rozkład albo ciemne pomieszczenia. Jeżeli jednak celujesz w mniej zamożną grupę docelową, nie ma potrzeby inwestować w home staging. Wystarczy, że mieszkanie będzie schludne i uporządkowane.

Jakie dokumenty przygotować dla najemcy?

Oprócz aranżacji mieszkania czeka Cię jeszcze sporządzenie dokumentów związanych z wynajmem. Przygotuj je starannie, aby odpowiednio zabezpieczały Twoje interesy. Dokumentacja powinna zawierać:

• umowę najmu, w której określisz nie tylko wysokość opłat i kaucji, ale też kwestię przebywania zwierząt w mieszkaniu i odpowiedzialności za drobne naprawy czy warunki wypowiedzenia umowy w razie rażących uchybień ze strony najemcy,
• protokół zdawczo-odbiorczy, opisujący stan nieruchomości w momencie przekazania jej lokatorowi i zapewnione wyposażenie oraz stan liczników; najlepiej jeśli będzie uzupełniony dokumentacją fotograficzną lokalu,
• opcjonalnie — polisę ubezpieczeniową na wypadek usterek i szkód spowodowanych przez lokatora, sąsiadów czy zdarzenia losowe; również Twój najemca może wykupić ubezpieczenie, które pomoże mu pokryć koszty naprawy wyrządzonych szkód.

Gotowe? Pozostaje Ci już tylko przygotować ogłoszenie, oczywiście ze zdjęciami przedstawiającymi Twoją nieruchomość w jak najlepszym świetle, i szukać najemcy.

Teraz już wiesz, co zrobić, nim zaczniesz wynajmować mieszkanie

Jeśli chcesz, żeby wynajem mieszkania był dla Ciebie źródłem zysków, a nie kłopotów, dobrze się przygotuj. Wówczas nie tylko łatwiej znajdziesz dobrego lokatora, ale też odpowiednio zabezpieczysz się przed stratami. Z naszym poradnikiem to bardzo proste, więc nie ma na co czekać. A jeżeli dopiero szukasz mieszkania pod wynajem, zapraszamy do poznania naszych inwestycji. Bez trudu znajdziesz w nich lokal, który zrobi dobre wrażenie na szukających mieszkania do wynajęcia.

Wróć