Użytkowanie wieczyste a własność – czym się różnią i jak dokonać przekształcenia?
Ostatnia aktualizacja 06-06-2025
Czy znasz różnice pomiędzy użytkowaniem wieczystym a prawem własności i wynikające z nich prawa oraz obowiązki osoby korzystającej z nieruchomości? Jeśli planujesz zakup mieszkania, warto sprawdzić jego status prawny i upewnić się, czy dotyczyć Cię będzie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wiąże się ono bowiem z koniecznością uiszczenia opłaty przekształceniowej. Chcesz wiedzieć więcej? Przeczytaj nasz poradnik!
Czym jest użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste to forma prawa do nieruchomości, która polega na oddaniu osobie fizycznej lub prawnej w użytkowanie nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu, województwa lub gminy. Grunty oddaje się w użytkowanie wieczyste na 99 lat, w wyjątkowych przypadkach dopuszczalne jest oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste na okres krótszy, jednak na nie mniej niż 40 lat.
W okresie ostatnich 5 lat przed zakończeniem użytkowania wieczystego (a jeśli okres amortyzacji dokonanej na gruncie zabudowy jest dłuższy, to także wcześniej) użytkownik może złożyć u właściciela nieruchomości wniosek o przedłużenie użytkowania na okres od 40 do 99 lat.
Odmowa przedłużenia możliwa jest tylko ze względu na ważny interes społeczny. Co ważne, przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być wyłącznie grunty, innego rodzaju nieruchomości natomiast nie.
Historia i aktualny status prawny użytkowania wieczystego w Polsce
Przepisy o użytkowaniu wieczystym weszły w życie w 1961 roku. Umożliwiały one użytkowanie gruntów, które są własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Z biegiem lat zaczęły upływać przyznane okresy użytkowania wieczystego, ale w nieruchomościach powstałych na tak udostępnionych gruntach mieszkali ludzie.
Stąd pojawiła się inicjatywa, by użytkowanie wieczyste zlikwidować i w 2018 roku wprowadzono ustawę, która z dniem 1 stycznia 2019 roku automatycznie przekształciła użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe (zgodnie z ustawową definicją) w prawo własności.
W 2023 roku w życie weszła nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, wprowadzająca dalsze kroki w zakresie likwidacji użytkowania wieczystego. Osoby prawne, które były użytkownikami wieczystymi, uzyskały możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Miały 12 miesięcy od dnia wejścia w życie tej nowelizacji na złożenie wniosku o przekształcenie. Jeśli spełniły ten warunek, organ publiczny będący właścicielem gruntu nie mógł im odmówić sprzedaży. Wysokość opłaty za przekształcenie określona była w ustawie.
Aktualnie trwają prace nad ustawą, której celem jest między innymi przywrócenie możliwości oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe (obecnie jest to niemożliwe). Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce bowiem zwiększyć dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
Użytkowanie wieczyste a własność – główne różnice
Prawo własności to uprawnienia i obowiązki przysługujące właścicielowi, które wynikają z przepisów prawa. Prawo własności do nieruchomości umożliwia właścicielowi dysponowania tą nieruchomością według uznania, choć oczywiście w granicach prawa. Czy przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności jest korzystne dla Ciebie jako użytkownika gruntu? Spójrzmy najpierw na różnice między tymi dwiema formami prawa do nieruchomości.
- Prawo własności jest najszerszym prawem rzeczowym. Właściciel nieruchomości może dowolnie nią dysponować – oczywiście w granicach określonych prawem – a więc sprzedać, wynająć itd. Użytkownik wieczysty ma szerokie prawa do korzystania z gruntu, w tym możliwość sprzedaży, obciążenia hipoteką czy zapisania w testamencie, jednak istotne zmiany, czyli na przykład postawienie na gruntach budynku mieszkalnego, musi uzgodnić z ich właścicielem.
- Prawo własności jest bezterminowe. Nie wygasa także w chwili śmierci właściciela, tylko staje się częścią spadku. Użytkowanie wieczyste też jest wprawdzie dziedziczne, ale tylko w ramach okresu użytkowania, jaki został wyznaczony (co do zasady: 99 lat).
- Jak wspomnieliśmy wcześniej, przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być tylko nieruchomości gruntowe należące do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Prawo własności odnosi się z kolei do różnych typów nieruchomości: gruntów, budynków, mieszkań.
- Użytkownik wieczysty jest zobowiązany uiszczać opłatę za użytkowanie wieczyste, która może zmieniać się na przestrzeni czasu, ponieważ zależy od wartości nieruchomości. Właściciel natomiast płaci wyłącznie podatek od nieruchomości.
- Prawo własności jest trwałe i nie można go odebrać bez wywłaszczenia (dochodzi do niego w wyjątkowych okolicznościach, np. kiedy grunty mają zostać wykorzystane pod budowę drogi). Z kolei umowa użytkowania wieczystego nie tylko jest terminowa, ale też może zostać rozwiązana wcześniej, jeśli użytkownik nie wywiązuje się z jej warunków.
- Podstawową różnicą jest, że grunt oddany w użytkowanie wieczyste może być wykorzystywany wyłącznie w celu określonym w umowie ustanawiającej takie prawo (a w stosunku do „starych” praw – w decyzji o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste). Nieruchomość objętą prawem własności można natomiast wykorzystywać (oczywiście w granicach prawa) w dowolnym celu.
Czy użytkowanie wieczyste można przekształcić we własność?
Tak, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność jest możliwe i taka zmiana niesie ze sobą liczne korzyści. Gdy w 2019 roku weszła w życie ustawa przekształceniowa, użytkownicy wieczyści otrzymali zaświadczenia o przekształceniu i musieli następnie wnieść opłatę przekształceniową. Mogli to zrobić jednorazowo lub dokonywać wpłaty co roku przez 20 lat.
Jednorazowa opłata wiązała się zwykle ze sporymi bonifikatami, co znacznie obniżało koszt przekształcenia. W większości przypadków o wysokości bonifikaty decydował lokalny samorząd, natomiast ustawa wprowadziła też bonifikatę w wysokości 99% przysługującą m.in. członkom rodzin wielodzietnych, kombatantom czy osobom z orzeczeniem o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym.
Z kolei po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z 2023 roku istniała możliwość wykupienia gruntu w użytkowaniu wieczystym innego niż zabudowany na cele mieszkaniowe za cenę określoną w ustawie. Właściciel gruntu objętego tymi przepisami nie mógł odmówić jego sprzedaży użytkownikowi wieczystemu. Możliwość wystąpienia z żądaniem sprzedaży gruntu istniała do dnia 31 sierpnia 2024.
Obecnie każdy użytkownik wieczysty może zwrócić się do właściciela (Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego) z wnioskiem o wykup gruntu. O ile sprzedaż gruntu nie jest niezgodna z zasadami gospodarowania mieniem obowiązującymi takiego właściciela (np. gminy podejmują uchwały, w których określają zasady nabywania i zbywania należących do nich nieruchomości), może on, ale nie musi, sprzedać grunt użytkownikowi wieczystemu w trybie bezprzetargowym za cenę określoną zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Co w przypadku zakupu od dewelopera mieszkania w inwestycji znajdującej się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste? Jeżeli grunt został zabudowany zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy i zabudowany na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, prawo użytkowania wieczystego automatycznie przekształca się w prawo własności z chwilą uzyskania pozwolenia na użytkowanie całej inwestycji.
Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości z użytkowaniem wieczystym?
Przed zakupem działki czy mieszkania zdecydowanie warto sprawdzić stan prawny nieruchomości. Dzięki temu unikniesz nieświadomego nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką czy służebnością, będącej przedmiotem sporu o własność, albo objętej innymi ograniczeniami. Także kupując nieruchomość na gruncie przekazanym w użytkowanie wieczyste, dobrze jest przeanalizować, z czym się to dokładnie wiąże. Jak to zrobić?
Całkowicie bezpłatnie możesz skorzystać z portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste, dostępnego pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/. W księdze wieczystej sprawdzisz termin obowiązywania prawa użytkowania wieczystego, właściciela i dotychczasowego użytkownika, a także ewentualne obciążenia.
Dobrze jest też zapoznać się z treścią umowy o użytkowanie wieczyste, ustalić, ile wynosi opłata roczna za użytkowanie i sprawdzić, czy nie ma w zakresie jej opłacania żadnych zaległości (podobnie z innymi opłatami, np. podatkami lub czynszem). Warto również zweryfikować stan techniczny nieruchomości.
Blog Duda Development: Twoje źródło wiedzy o nieruchomościach
Planujesz zakup mieszkania i szukasz sprawdzonych informacji, jak dopełnić związanych z tym formalności, czym się kierować przy zakupie, albo jak funkcjonalnie urządzić mieszkanie? Jesteś we właściwym miejscu! Na naszym blogu regularnie pojawiają się eksperckie artykuły dotyczące nieruchomości. Sprawdź inne wpisy, by dowiedzieć się więcej!
Wróć
