Jak wybrać mieszkanie inwestycyjne na wynajem?

Autor: Agnieszka Kwiatkowska

Dodano 15-05-2025

Ostatnia akutalizacja 15-05-2025

Myślisz o zakupie nieruchomości na wynajem i chcesz osiągnąć satysfakcjonujący zwrot z inwestycji? W takim razie musisz podejść do tematu pragmatycznie! Mieszkanie inwestycyjne nie powinno być dopasowane do Twoich potrzeb, tylko wybrane na podstawie analizy rynku i rozsądnej kalkulacji. W dzisiejszym poradniku pokażemy Ci, co wziąć pod uwagę, by dokonać właściwego wyboru.

Czym różni się zakup mieszkania inwestycyjnego od zakupu na własny użytek? 

Wybierając mieszkanie, które ma być przeznaczone na wynajem, łatwo jest wpaść w pułapkę myślenia: „skoro mi się podoba, innym również się spodoba”. Tymczasem rezygnacja z kierowania się własnym gustem jest kluczowa w procesie zakupu nieruchomości inwestycyjnej. W takiej sytuacji nie jesteś bowiem przyszłym lokatorem, a inwestorem, i na kryteria wyboru takie jak lokalizacja, liczba pokoi czy standard wykończenia powinieneś patrzeć z punktu widzenia rentowności.

Dlaczego? Na podstawie analizy rynku możesz dojść do wniosku, że Tobie niekoniecznie byłoby wygodnie w 30-metrowej kawalerce, ale właśnie takie metraże są najbardziej poszukiwane w Twoim mieście. Lub że dzielnica, która w ogóle nie odpowiada Twoim potrzebom, przyciąga wielu najemców-studentów z uwagi na bliskość kilku uczelni. Krótko mówiąc, mieszkanie zupełnie niepasujące do Twoich oczekiwań może okazać się najlepszym mieszkaniem na wynajem.

Kryteria wyboru mieszkania inwestycyjnego – na co zwrócić uwagę? 

Skoro nie należy kierować się własnymi upodobaniami, to co wziąć pod uwagę, kupując mieszkanie pod wynajem? Kryteria, od lokalizacji po metraż, rozpatruj w kontekście grupy docelowej potencjalnych najemców. Pierwszą decyzją do podjęcia jest natomiast wybór pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. Mieszkanie od dewelopera zazwyczaj wymaga wykończenia, natomiast nieruchomość z rynku wtórnego może pilnie potrzebować remontu. A czas poświęcony na wykończenie lub remont to czas, kiedy mieszkanie na siebie nie zarabia. Zastanów się więc nie tylko, ile kosztować Cię będzie doprowadzenie nieruchomości do pożądanego stanu, ale też ile to zajmie.

Wybierając mieszkanie inwestycyjne, musisz zadbać o atrakcyjną lokalizację. Dla różnych najemców oznacza to coś innego. Studenci będą chcieli zamieszkać blisko uczelni, młode osoby rozpoczynające karierę zawodową w dzielnicy biznesowej, a rodziny z dziećmi w pobliżu terenów rekreacyjnych i placówek oświatowych. Wszystkie grupy natomiast na pewno docenią, jeśli wybrana przez Ciebie lokalizacja będzie bezpieczna, z dostępem do sklepów i usług pierwszej potrzeby, a także dobrze skomunikowana – zwłaszcza z centrum miasta. Jeśli zaś stawiasz na najem krótkoterminowy w miejscowości turystycznej, dobrą inwestycją będzie apartament w okolicy znanych zabytków i innych atrakcji. Co ważne, dobrze jest sprawdzić w urzędzie miasta lub gminy plany dotyczące przyszłych inwestycji w danej lokalizacji. Rozbudowa infrastruktury przekłada się bowiem na wzrost wartości nieruchomości.

Na komfort lokatorów wpływa oczywiście metraż i układ pomieszczeń dopasowany do ich potrzeb, ale to nie wszystko. Standard wynajmowanego mieszkania również jest dla nich bardzo ważny. Dlatego warto wybrać nieruchomość, w której zastosowano wysokiej jakości materiały budowlane i wykończeniowe, a wszystkie instalacje są sprawne i wydajne. Nowoczesny system grzewczy czy stolarka okienna zapewniająca dobrą izolację termiczną i akustyczną to korzyści dla najemcy, ale i dla Ciebie, bo obniżają koszty utrzymania lokalu. Co do wystroju, najlepiej postawić na stonowaną, neutralną aranżację. Natomiast wysokiej klasy wyposażenie kuchni i łazienki pozwoli Ci wyznaczyć wyższą stawkę czynszu.

Oczywiście kluczowym kryterium wyboru jest też Twój budżet inwestycyjny. Do tego, jak obliczyć, czy zakup Ci się opłaca, wrócimy natomiast w dalszej części artykułu.

Rodzaje najmu i ich wpływ na wybór mieszkania inwestycyjnego 

Jeżeli Twoim celem jest pozyskiwanie dodatkowego przychodu z wynajmu nieruchomości, zakup mieszkania jest dopiero pierwszym krokiem na tej drodze. Kolejnym jest decyzja o formie najmu. Dwie najpopularniejsze to najem krótkoterminowy i najem długoterminowy.

W przypadku tego pierwszego musisz przygotować w mieszkaniu warunki do komfortowego noclegu – im wyższy standard zapewnisz, tym większe opłaty możesz pobierać za zakwaterowanie. Najem długoterminowy mieszkania lub pokoju musi natomiast trwać minimum kilka miesięcy i od Ciebie zależy, czy chcesz taki lokal umeblować, czy wolisz pozostawić kwestię wyposażenia najemcom.

Wyróżniamy jeszcze najem hybrydowy: polega na wynajmie nieruchomości na doby (a więc jak w najmie krótkoterminowym) w tak zwanym sezonie wysokim, od czerwca do września, i zawieraniu umowy na najem długoterminowy na pozostałą część roku. Takie rozwiązanie stosowane jest głównie w przypadku nieruchomości w miejscowościach turystycznych i ma na celu maksymalizację zysków z inwestycji.

I tutaj dochodzimy do wpływu planowanej formy najmu na wybór mieszkania inwestycyjnego. Czego innego będą bowiem szukać turyści wynajmujący apartament na doby, a czego innego młode pary, które chcą rozgościć się w Twoim lokalu na dłużej. Do tego, jakich lokatorów planujesz przyjmować, powinieneś dostosować:

• lokalizację (miejscowość i dzielnicę): turystów zainteresuje apartament w nadmorskim kurorcie, blisko popularnych atrakcji, studentów – dzielnica blisko uczelni i dobrze skomunikowana z centrum,
• rodzaj nieruchomości: jeżeli planujesz najem krótkoterminowy, ale nie chcesz zajmować się formalnościami wynikającymi z dużej rotacji najemców, możesz wybrać inwestycję o charakterze aparthotelowym z opcją odpłatnego zarządzania najmem,
• standard wykończenia: inne oczekiwania będzie mieć pracownik tymczasowy, dla którego Twoja nieruchomość jest tylko sposobem na nocleg w innym mieście, a inne rodzina szukająca wygodnego apartamentu na wakacje,
• metraż i układ pomieszczeń: na przykład studentów interesują głównie kawalerki i pokoje w większych mieszkaniach.

Który rodzaj najmu wybrać? Każdy ma zalety i wady. Najem długoterminowy to dochód niższy, ale bardziej stabilny, z mniejszym ryzykiem przestojów. Z kolei na apartamencie inwestycyjnym wynajmowanym na doby można zarobić więcej, ale to na Tobie jako właścicielu ciążą koszty mediów, wymiany czy naprawy wyposażenia, a także zarządzania najmem, jeśli nie masz czasu zajmować się tym samodzielnie. Najważniejsze, by nie odkładać decyzji o formie najmu na ostatnią chwilę, tylko uwzględnić ją w procesie inwestycyjnym.

Jak policzyć, czy zakup mieszkania na wynajem się opłaca? 

Przechodzimy teraz do pytania, które zadaje sobie każdy inwestor: czy zakup mieszkania na wynajem mi się opłaci? Na szczęście całkiem łatwo możesz to obliczyć. Pierwszy krok to ustalenie dopuszczalnej ceny nieruchomości. Jeśli zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny, cena ta będzie uzależniona od Twojej zdolności kredytowej, oszacowanej przez bank. Jeśli decydujesz się na zakup za gotówkę, limit wyznaczysz samodzielnie, a warto to zrobić z głową. Dlaczego?

Cena nieruchomości to niejedyny wydatek związany z zakupem mieszkania na wynajem. Dlatego zachowaj pewien margines finansowy na wydatki takie jak np. opłaty notarialne, opłaty dla pośrednika nieruchomości, podatek od czynności cywilnoprawnych (w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego), prowizje bankowe i koszty kredytu. Część środków pochłonie również remont lub wykończenie wnętrz.

Poza kosztami ponoszonymi przy zakupie czekają Cię jeszcze koszty stałe związane z utrzymaniem mieszkania: czynsz administracyjny, składka na fundusz remontowy, opłaty za media. W przypadku najmu długoterminowego za ich uiszczanie odpowiadać będzie Twój najemca, ale w związku z tym musisz upewnić się przy wyborze mieszkania na wynajem, że uzyskasz za nie opłaty kompensujące Twoje wydatki. Jeśli Twoje oczekiwania będą zbyt wygórowane w stosunku do rynkowego standardu, będziesz mieć trudności ze znalezieniem najemcy. Obniżenie ich może z kolei oznaczać, że zyski z najmu nie pokryją raty kredytu i opłat.

Przejdźmy teraz do praktyki: co i jak skalkulować, żeby ocenić, czy inwestycja będzie opłacalna? Pierwszy wskaźnik to cash flow, czyli kwota, jaka trafia z wynajmu do Twojej kieszeni każdego miesiąca. Obliczysz ją, odejmując od wpływów od najemcy wszystkie ponoszone koszty, a więc m.in. opłaty do spółdzielni, koszty zużycia mediów, podatki, koszt ubezpieczenia, nakłady na naprawy. Co ważne, we wskaźniku cash flow nie uwzględnia się kosztów związanych z finansowaniem nieruchomości, takich jak raty kredytu hipotecznego.

Kolejny wskaźnik to stopa kapitalizacji (cap rate), która pozwoli Ci ocenić, jak szybko inwestycja może się zwrócić. Jest to stosunek rocznego dochodu operacyjnego netto (NOI) do wartości rynkowej  nieruchomości, wyrażony w procentach. Przykładowo:

Dochód operacyjny netto (NOI) = 36 000 zł

Wartość nieruchomości = 700 000 zł

Stopa kapitalizacji = (36 000 / 700 000) x 100% = 5%

Za dobrą stopę kapitalizacji dla nieruchomości mieszkaniowych uznaje się wartość w przedziale ok. 4–8%.

Stopa kapitalizacji również nie uwzględnia kosztów finansowania inwestycji. Do analizy zysku po uwzględnieniu rat kredytu stosuje się natomiast wskaźnik ROI (Return on Investment). Roczna stopa zwrotu z inwestycji, czyli stosunek kosztów do przychodów, pozwala ocenić rentowność inwestycji według prostego wzoru:

ROI = roczny przychód z mieszkania na wynajem/wszystkie nakłady inwestycyjne x 100%

Na przykład: (36 000/750 000)  x 100% = 4,8%

Pamiętaj, że nakłady to nie tylko cena nieruchomości, ale też koszty remontu albo wykończenia, koszty obsługi kredytu, podatki itd.

Według analogicznego wzoru oblicza się stopę zwrotu z kapitału własnego, czyli ROE, tylko że tutaj zarówno przychód, jak i nakłady wyznacza się inaczej. Dzięki temu można obliczyć, w jakim stopniu inwestycję warto opłacić środkami własnymi w stosunku do kredytu czy innego źródła finansowania.

Jeżeli chcesz policzyć ROE, w miejscu przychodu z najmu wstaw czynsz zebrany w ciągu roku od najemcy pomniejszony o wartość zapłaconych rat kredytowych, a po stronie nakładów inwestycyjnych – wyłącznie koszty poniesione z własnej kieszeni (kapitał własny plus koszty opłat notarialnych, remontu itp.). Na przykład:

Czynsz najmu = 3000 zł

Rata kredytu = 2400 zł

Wkład własny + dodatkowe koszty = 50 000 zł

ROE = [(36 000 - 28 800) / 50 000] x 100% = 14,4%

Jak przeanalizować lokalny rynek przed zakupem mieszkania inwestycyjnego? 

Jeżeli nie jesteś ekspertem w dziedzinie nieruchomości, temat analizy rynku pewnie wydaje Ci się przytłaczający. Oczywiście w razie potrzeby możesz skorzystać z usług agenta nieruchomości, który wykona tę analizę za Ciebie, ale naprawdę dużo informacji łatwo pozyskasz samodzielnie. Jak to zrobić?

Twoim sprzymierzeńcem będą przede wszystkim popularne portale ogłoszeniowe z branży nieruchomości jak np. morizon.pl czy otodom.pl i serwis rentier.io. Sprawdzisz tam, jakie mieszkania oferowane są na wynajem i jakich opłat oczekują ich właściciele. Oczywiście zwróć uwagę przede wszystkim na mieszkania o zbliżonym metrażu, standardzie i lokalizacji do wybranej przez Ciebie nieruchomości.

Warto obserwować, jak wiele nowych ofert się pojawia i jak szybko znikają. Informacji o podaży i popycie szukaj w artykułach i raportach znanych portali ekonomicznych czy agencji nieruchomości. Cennym źródłem wiedzy jest też internetowy bank danych Głównego Urzędu Statystycznego. Jeżeli przed zakupem apartamentu inwestycyjnego będziesz dłużej śledzić trendy rynkowe, zyskasz czas, by ocenić, czy i jak zmieniają się ceny na wybranym przez Ciebie rynku.

Czytaj też lokalne wiadomości o nowych inwestycjach, a także zmianach w infrastrukturze: plany rozwoju miasta czy dzielnicy mogą oznaczać w przyszłości większe zainteresowanie najemców, jak i wzrost wartości Twojej inwestycji. Przy wyborze miasta, w którym kupisz nieruchomość, pamiętaj, że dla jego potencjału inwestycyjnego kluczowe są takie czynniki jak sytuacja na tamtejszym rynku pracy i akademickim, a także atrakcyjność miasta wśród turystów. Największą rentowność zapewniają duże ośrodki miejskie, jednak ciekawą alternatywą mogą być rozwijające się mniejsze miejscowości, poszukiwane przez osoby dążące do obniżenia kosztów życia.

Najczęstsze błędy przy wyborze mieszkania inwestycyjnego 

Czego się wystrzegać przy zakupie mieszkania na wynajem? Wspomnieliśmy już o kierowaniu się własnymi upodobaniami zamiast dogłębną analizą rynku nieruchomości. Jakie jeszcze błędy najczęściej popełniają początkujący inwestorzy?

1. Pośpiech: decyzja o zainwestowaniu w nieruchomość nie powinna być impulsywna; wymaga nie tylko dobrego przygotowania, ale też skrupulatności na każdym etapie procesu, czy jest to analiza standardu deweloperskiego, czy oględziny lokalu z rynku wtórnego pod kątem usterek.
2. Brak bufora finansowego: zarówno przy zakupie na kredyt, jak i finansowaniu z oszczędności, należy oszacować, na jaką nieruchomość można sobie realnie pozwolić, także biorąc pod uwagę możliwość pojawienia się nieoczekiwanych kosztów.
3. Krótkowzroczna perspektywa: apartament inwestycyjny to zakup na lata, dlatego warto zastanowić się, jakie są plany rozwoju dzielnicy, w której znajduje się lokal – czy w sąsiedztwie ma powstać np. szkoła podstawowa albo przystanek autobusowy.
4. Zakup zbyt drogiego mieszkania względem możliwego czynszu: jeżeli inwestycja ma być opłacalna, zysk z pobieranego czynszu musi równoważyć ponoszone koszty (raty kredytu, koszty eksploatacyjne itd.).
5. Niedoszacowanie kosztów remontu i utrzymania: żeby mieć pewność, że warto podjąć się zainwestowania w nieruchomość na wynajem, trzeba oszacować koszty, które wiążą się z przygotowaniem lokalu do zamieszkania; jest to szczególnie ważne w przypadku najmu krótkoterminowego, bo wówczas inwestor ponosi opłaty za media, bieżące naprawy, regularną wymianę wyposażenia itd.

Co sprawdzić przed zakupem – praktyczna checklista dla inwestora 

Masz już wybrany apartament lub mieszkanie pod wynajem? Przeanalizowałeś rynek i wszystkie za i przeciw? Przed zakupem upewnij się jeszcze, czy nieruchomość nie kryje przed Tobą żadnych przykrych niespodzianek. Co warto sprawdzić? Oto najważniejsze kwestie.

1. Status prawny nieruchomości: jeśli nie jest to nowy lokal od dewelopera, sprawdź, czy nieruchomość nie jest obciążona zaległościami w opłatach, służebnością, nie jest przedmiotem sporu prawnego itd.
2. Dokumentacja: zależnie od tego, czy kupujesz z rynku pierwotnego, czy wtórnego, przyda się weryfikacja m.in. rzutu mieszkania względem faktycznej powierzchni użytkowej, przeglądów technicznych instalacji, aktu własności lokalu czy planu budynku.
3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy: z takiego dokumentu dowiesz się, jakie są plany rozwoju sąsiedztwa Twojej inwestycji, a więc czy np. pięknego widoku z okna nie może potencjalnie zasłonić wysokościowiec.
4. Stan techniczny mieszkania i budynku: zobacz, jak prezentują się części wspólne (elewacja, klatka schodowa, winda) i sam lokal – czy stolarka okienna i drzwiowa jest szczelna, w łazience i w kuchni nie ma grzyba, ściany nie są popękane itd.
5. Wysokość czynszu administracyjnego: opłaty, które musisz ponosić jako właściciel nieruchomości, przekładają się na wysokość zwrotu z inwestycji.
6. Opcje kredytowania: jeśli nie kupujesz mieszkania na wynajem za gotówkę, starannie zapoznaj się z dostępnymi ofertami banków, by wybrać najkorzystniejsze warunki.

Pamiętaj, że nie musisz się z tym wszystkim borykać sam: jeśli czujesz taką potrzebę, skorzystaj z pomocy eksperta w danym temacie, czyli na przykład agenta nieruchomości, doradcy kredytowego albo prawnika. Zakup nieruchomości to w końcu poważna decyzja, z której chcesz czerpać korzyści długoterminowo.

Chcesz kupić mieszkanie inwestycyjne? Zrób to z głową! 

Mamy nadzieję, że po lekturze naszego poradnika nie masz już wątpliwości, że zakup mieszkania inwestycyjnego może Ci się bardzo opłacić, ale musi go poprzedzić skrupulatna analiza. Dobry plan jest niezbędny, a chłodna kalkulacja to najlepsza strategia. Pamiętaj, że możesz też skorzystać z wiedzy ekspertów, np. w biurze sprzedaży dewelopera. Udanego inwestowania!

Wróć