Jak rozliczyć i zapłacić podatek od wynajmu mieszkania?

Dodano: 23-01-2024

Jaki jest najlepszy sposób na zainwestowanie kilkuset tysięcy złotych wolnej gotówki? W Polsce od wielu lat najpopularniejsza odpowiedź brzmi: zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Pozwala to uzyskać regularny, systematyczny zysk w perspektywie wielu lat. A skoro mamy zysk, to od razu pojawia się pytanie: jak zapłacić podatek za wynajem mieszkania?  

Błądzisz w podatkowym gąszczu? Z tego tekstu dowiesz się:

• jak rozliczyć wynajem mieszkania – krok po kroku
• do kiedy rozliczyć PIT za wynajem mieszkania
• na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu mieszkania 
• czy najem okazjonalny rozliczany jest inaczej niż tradycyjny

Jak rozliczyć najem mieszkania: podstawowe zasady

Pierwszym pytaniem, jakie zazwyczaj zadają sobie właściciele mieszkania na wynajem, jest: jakie rozliczenie za wynajem mieszkania będzie dla mnie najkorzystniejsze? Nikt nie chce niepotrzebnie zapłacić wysokiego podatku, jeżeli może tego uniknąć. Z kolei zatajenie dochodów z najmu może nieść ze sobą przykre konsekwencje, jeżeli dowie się o tym Urząd Skarbowy: takie jak odpowiedzialność karna i konieczność zapłacenia zaległego podatku wraz z odsetkami. 

Co oznacza "podatek od wynajmu mieszkania"?

Od niedawna, bo zaledwie od stycznia 2023, nie stosuje się już alternatywnej formy opodatkowania najmu, jaką wcześniej było tzw. rozliczanie na zasadach ogólnych. Dla niektórych wynajmujących opodatkowanie na zasadach ogólnych było korzystniejszą z form, ale – według danych podawanych przez Ministerstwo Finansów – było wybierane znacznie rzadziej niż ryczałt ewidencjonowany, który obecnie jest jedyną dostępną możliwością rozliczenia wynajmu z fiskusem.

Obecnie nie ma już tej formy opodatkowania najmu prywatnego. Ponieważ jest to jedyna dostępna tu forma opodatkowania, już na początek mamy dobrą wiadomość: nie musisz zaczynać rozliczenia od złożenia oświadczenia o wyborze formy opodatkowania z tytułu najmu. 

Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?  

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi:

• 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł oraz
• 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Nie obowiązuje tutaj kwota wolna od podatku: wszystkie przychody, jakie przynosi prywatny najem mieszkania, podlegają opodatkowaniu. Wysokość zaliczki na podatek dochodowy oblicza się na podstawie kwoty czynszu, jaka figuruje w umowie najmu. Opodatkowaniu podlega wyłącznie czynsz najmu, a nie opłaty takie jak czynsz do spółdzielni lub opłaty za media albo ubezpieczenie mieszkania, nawet jeżeli uiszczane są przez najemcę tym samym przelewem. 

Kiedy płaci się podatek za wynajem mieszkania?

Kwotę ryczałtu należy uiszczać co miesiąc lub – w pewnych precyzyjnie określonych przypadkach – kwartalnie. 

Kwartalne opłacanie podatku mogą stosować wyłącznie podatnicy rozpoczynający prowadzenie działalności oraz podatnicy, których przychody uzyskane z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki – w roku poprzedzającym rok podatkowy – nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 200 000 euro. 

O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu informujesz dopiero w zeznaniu rocznym (PIT-28) składanym za rok podatkowy, w którym stosowałeś kwartalny sposób opłacania ryczałtu.

Płatności powinno się dokonać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodów z najmu prywatnego. 

Należny podatek trzeba wpłacić na swój mikrorachunek podatkowy. Brzmi groźnie? Wcale takie nie jest! W kolejnej sekcji tego tekstu znajdziesz informacje na temat tego, w jaki sposób rozliczać najem z Urzędem Skarbowym. 

Jak płacić podatek od najmu? 

Przelew na mikrorachunek podatkowy umożliwia większość aplikacji bankowych (szukaj sekcji "Przelew podatkowy" lub podobnej). Możesz także sprawdzić jego numer za pomocą strony udostępnionej przez Ministerstwo Finansów. Obie opcje są łatwe, szybkie i niezawodne: musisz tylko zadbać o to, by poprawnie wpisać w formularz swój NIP lub PESEL.

Możesz też uzyskać numer mikrorachunku w swoim Urzędzie Skarbowym. 

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania na formularzu PIT? 

Dochody z najmu zgłosisz na formularzu PIT-28.

Najem okazjonalny: czy przysługuje niższy podatek?

W ostatnich latach najem okazjonalny bardzo zyskał w Polsce na popularności. Można zatem zadać sobie pytanie: czy w przypadku najmu krótkoterminowego własnego mieszkania zmieniają się zasady rozliczania przychodów z tytułu najmu? 

Krótka odpowiedź brzmi: nie. Musisz jednak spełnić pewne warunki. Do celów obsługi najemców nie mogą być zatrudnieni pracownicy, a czynności związane z wynajmem nie mogą być podejmowane w sposób ciągły i zorganizowany. Nie możesz też korzystać z obsługi księgowej i zarządczej w celu wspierania się w czynnościach związanych z najmem.   

Jaki tytuł przelewu za podatek od najmu?

Według Rozporządzenia Ministra Finansów, Funduszu i Polityki Regionalnej z 6 kwietnia 2021 r. w sprawie rodzajów podatków, opłat lub niepodatkowych należności budżetowych, których wpłata jest realizowana przy użyciu mikrorachunku podatkowego, wskazano, że przy zapłacie zryczałtowanego podatku dochodowego w tytule płatności należy wpisać „PPE”. Taki tytuł przelewu obowiązuje bez względu na to, czy ryczałt opłacamy miesięcznie, czy kwartalnie. 

Gdzie zapłacić podatek od wynajmu? 

Podatek należy zapłacić na swój indywidualny rachunek podatkowy, nazywany także mikrorachunkiem podatkowym. Można to zrobić np. w aplikacjach bankowych.

Jak zgłosić wynajem mieszkania do urzędu? 

Obecnie nie ma przepisów, które stanowiłyby o konieczności zgłoszenia umowy najmu do Urzędu Skarbowego. Najważniejsze, że właściciel lokalu sumiennie płaci podatek od wynajmu mieszkania.  

Warto tutaj zaznaczyć, że – jak stanowią przepisy Kodeksu cywilnego – umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. "Powinna" jest tutaj słowem kluczowym: bo oznacza, że tak być nie musi. Warto jednak wiedzieć, że w przypadku zawarcia tej umowy np. ustnie, uznaje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. 

Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania: najczęściej zadawane pytania

Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?

Podatek ryczałtowy od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu prywatnego jest ustalany na poziomie 8,5% dochodu do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% dochodu powyżej 100 000 zł. 

Kiedy zapłacić podatek od wynajmu mieszkania?

Opłatę stałą trzeba regulować co miesiąc lub, w określonych przypadkach, co kwartał.

Przedsiębiorcy, którzy rozpoczynają swoją działalność, lub ci, których roczne przychody z prowadzonej samodzielnie działalności lub z udziału w spółce nie przekroczyły równowartości 200 000 euro w roku poprzedzającym rok podatkowy, mają możliwość opłacania podatku kwartalnie.

Decyzję o korzystaniu z kwartalnej formy płacenia podatku przekazuje się jedynie w rocznym zeznaniu podatkowym za rok podatkowy, w którym zastosowano tę metodę płatności.

Wpłaty należy dokonywać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychody z prywatnego najmu.

Należny podatek trzeba uregulować na swoje indywidualne konto podatkowe. 

Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania?

W większości aplikacji bankowych istnieje możliwość zrealizowania przelewu na mikrorachunek podatkowy. Należy poszukać odpowiedniej sekcji, takiej jak "Przelew podatkowy" lub jej podobnej. Alternatywnie, numer mikrorachunku można sprawdzić na oficjalnej stronie udostępnionej przez Ministerstwo Finansów. Obie opcje są łatwe, szybkie i pewne – w przypadku strony Ministerstwa wystarczy jedynie upewnić się, że poprawnie wprowadzasz swój NIP lub PESEL w formularzu.

Numer mikrorachunku można również uzyskać, odwiedzając swój lokalny Urząd Skarbowy.

Co grozi za nieopłacenie podatku od wynajmu mieszkania? 

Ukrywanie przychodów z wynajmu w celu uniknięcia opodatkowania może mieć nieprzyjemne konsekwencje, jeśli Urząd Skarbowy odkryje tę praktykę. Skutki mogą obejmować odpowiedzialność karną oraz konieczność uregulowania zaległego podatku wraz z naliczonymi odsetkami.

Wróć