Wynajmujesz lokal? Sprawdź, jak zabezpieczyć swoje interesy

Problemy mogą pojawić się wówczas, gdy któraś ze stron nie wywiązuje się z postanowień umowy. Jak powszechnie wiadomo, lepiej zapobiegać niż leczyć, dlatego przed takimi sytuacjami warto zabezpieczyć się już w chwili zawierania porozumienia.

Roszczenia wynajmującego ze stosunku najmu

Z tytułu łączącego ich stosunku wynajmującemu przysługują trzy podstawowe roszczenia. Są to roszczenie o zapłatę czynszu, o wydanie wynajmowanej rzeczy (np. w przypadku zakończenia najmu) oraz o naprawienie ewentualnej szkody z powodu uszkodzenia bądź pogorszenia stanu lokalu. Jak zabezpieczyć swoje roszczenia?

Kaucja zabezpieczająca

Kaucja jest najczęstszym instrumentem zabezpieczenia wierzytelności stosowanym w umowach najmu lokali. Instytucja kaucji uregulowana jest m.in. w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: „Ustawa”). Wszystkie obostrzenia odnośnie do kaucji zawarte w Ustawie dotyczyć będą tylko kaucji dotyczącej najmu lokali mieszkalnych.

Kaucja pobierana przy zawieraniu umowy najmu lokalu mieszkalnego ma zabezpieczać pokrycie należności wynajmującego z tytułu zawartej umowy, przysługujące mu w dniu opróżnienia lokalu: roszczenia z tytułu zaległego czynszu, odszkodowanie za uszkodzenie lokalu przez najemcę, zaległe pobierane przez wynajmującego opłaty (np. rachunki za media), roszczenia wynikające z większego niż normalne zużycie lokalu, a także odsetki od tych należności. Zgodnie z art. 6 ust. 1 Ustawy wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Kaucja związana z umową najmu innego przedmiot niż lokal mieszkalny może być uregulowana przez strony w zasadzie dowolnie. Wskazać należy, że przy takich umowach wysokość kaucji nie jest ograniczona ustawowo ani też nie jest określony termin jej rozliczenia – kwestie te należy ustalić w treści umowy.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie „trzech siódemek”

Zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie. Na podstawie takiego oświadczenia dłużnika (najemcy), po nadaniu nań przez sąd klauzuli wykonalności, możliwa jest egzekucja należności przysługującej wierzycielowi (wynajmującemu), z pominięciem postępowania przed sądem o zapłatę przeciwko najemcy.

W celu zastosowania powyższego zabezpieczenia można np. najpierw zawrzeć umowę przedwstępną, na mocy której zawarcie umowy przyrzeczonej (definitywnej umowy najmu) uzależnione będzie od przedłożenia przez najemcę takiego oświadczenia. W przypadku gdy umowa przedwstępna nie jest zawierana, możliwe jest umieszczenie w umowie najmu postanowienia, zgodnie z którym w określonym terminie po zawarciu umowy (najlepiej jeszcze przed wydaniem lokalu) najemca będzie zobowiązany do przedłożenia ww. oświadczenia pod rygorem rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, z winy najemcy.

Weksel in blanco

Wynajmujący swoje należności pieniężne wynikające z umowy najmu zabezpieczyć może także w drodze weksla. Weksel in blanco jest w chwili wystawienia niezupełny: znajduje się na nim podpis wystawcy (najemcy), lecz brakuje m.in. kwoty do zapłaty. Warunki wypełnienia brakujących elementów weksla in blanco przez wierzyciela (wynajmującego), np. określenie kwoty do wpisania na wekslu (deklaracja wekslowa), należy umieścić w umowie najmu jako jedno z jej postanowień bądź w załączniku do tej umowy.

Dochodzenie należności z weksla jest ułatwione ze względu na możliwość wniesienia pozwu przeciwko najemcy w postępowaniu nakazowym. Nakaz zapłaty w takim postępowaniu z chwilą wydania stanowi tytuł zabezpieczenia, wykonalny bez nadawania mu klauzuli wykonalności. Co za tym idzie, już z momentem wydania nakazu zapłaty, bez konieczności przeprowadzenia postępowania klauzulowego, możemy zwrócić się do organu egzekucyjnego (komornika) z wnioskiem o dokonanie zabezpieczenia np. poprzez zajęcie ruchomości, wynagrodzenia za pracę, wierzytelności z rachunku bankowego albo innej wierzytelności lub innego prawa majątkowego.

Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy

W odróżnieniu od powyżej zaprezentowanych umownych sposobów zabezpieczenia roszczeń wynajmującego prawo zastawu wynajmującego na ruchomościach najemcy wniesionych do wynajmowanego lokalu przewidziane jest przez kodeks cywilny (dalej także jako: k.c.), a co za tym idzie, może mieć zastosowanie niezależnie od tego, czy zostanie wpisane do umowy.

Zgodnie z art. 670 k.c. dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Z kolei art. 686 k.c. rozszerza ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal mieszkalny na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.

Rzeczy objęte zastawem ustawowym pozostają w posiadaniu zastawcy (najemcy), a zaspokojenie zabezpieczonych zastawem wierzytelności odbywa się na zasadach ogólnych: konieczne jest uzyskanie tytułu wykonawczego przeciwko zastawcy (i ew. członkom jego rodziny), a korzyść z zastosowania tego rozwiązania jawi się dopiero na etapie postępowania egzekucyjnego. Wynajmujący może skorzystać z uprzywilejowania przez umieszczenie jego wierzytelności w wyższej kategorii. Zaznaczyć należy, że prawo zastawu w niektórych przypadkach nie będzie rozciągało się na wszystkie przedmioty najemcy wniesione do lokalu: gdy wartość rzeczy najemcy przewyższa znacząco wysokość roszczenia wynajmującego, możliwe jest objęcie zastawem tylko części z nich.

Najem krótkoterminowy

Najem lokalu na krótki termin to coraz popularniejsza forma zarobkowania dla osób posiadających mieszkania w centrach miast bądź apartamenty w miejscowościach turystycznych. Wskazać należy, że aby umowa najmu krótkoterminowego była skutecznie zawarta, nie jest konieczna forma pisemna, choć rekomenduje się zawarcie jej pisemne bądź w formie dokumentowej (np. poprzez wiadomość e-mail lub formularz rezerwacyjny) ze względu na możliwość szczegółowego dookreślenia praw i obowiązków stron. Poniżej kilka kwestii, które warto uregulować w umowie najmu  krótkoterminowego.

    a) Zaliczka

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na sposób uregulowania zaliczki w przypadku anulowania rezerwacji. Trzeba określić, czy zaliczka jest zwrotna, czy też nie (i czy stanowi w istocie zadatek).

    b) Weryfikacja kontrahenta

Przed zawarciem umowy należy sprawdzić dane kontrahenta i porównać je z danymi na dokumencie tożsamości. Weryfikacja może przebiegać także poprzez konieczność wykonania przelewu na poczet zaliczki bądź kaucji.

    c) Zabezpieczenie roszczeń z tytułu szkód na mieniu lub zaległości w płatności czynszu

Najczęściej stosowanym zabezpieczeniem w przypadku najmu krótkoterminowego jest kaucja. Umowa może przewidywać także zabezpieczenie poprzez autoryzację – operację polegająca na możliwości czasowego zablokowania – na poczet późniejszych płatności – środków na rachunku bankowym najemcy posiadającego kartę kredytową.

    d) Kary umowne

W umowie najmu krótkoterminowego można zawrzeć kary umowne i określić ich wysokość. Dotyczyć mogą one kwestii takich jak naruszanie ciszy, palenie tytoniu w wynajmowanym lokalu czy też przebywanie w nim zwierząt.

Najem okazjonalny

Od najmu krótkoterminowego (stanowiący przykład klasycznego najmu) odróżnić należy najem okazjonalny (stanowiący ustawowo przewidziany podtyp umowy najmu).

Zgodnie z art. 19a Ustawy umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Najem okazjonalny ułatwia opróżnienie lokalu w przypadku wygaśnięcia bądź rozwiązania umowy.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się bowiem w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej.

Podsumowanie

Zabezpieczenie wierzytelności będzie sensowne tylko wówczas, gdy wynajmujący ustanowi je odpowiednio wcześnie: na etapie podpisywania umowy najmu. Stąd tak ważne jest zaznajomienie się z możliwościami odpowiedniego sformułowania kontraktu jeszcze przed przystąpieniem do negocjacji.

Zainteresował Cię nasz wpis? Teraz sprawdź nasze inwestycje: mieszkania w centrum Łodzi - Diasfera Łódzka | nowe mieszkania w Ustce - Kierunek Ustka

Dominika Grabarczyk

prawnik

TURCZA Kancelaria Radców Prawnych

Wróć