Umowa rezerwacyjna: na czym polega, ile kosztuje i czy warto ją podpisać?

Po drodze załatwia się niejedną formalność i podpisuje szereg dokumentów – w tym nierzadko umowę rezerwacyjną, która ma upewnić dewelopera o naszych poważnych zamiarach, nam zaś dać gwarancję, że nikt nie sprzątnie nam wymarzonego lokalu sprzed nosa.

Określenie „polowanie na idealne mieszkanie” jest ostatnio trafniejsze niż kiedykolwiek. Ogromne ożywienie na rynku nieruchomości sprawia, że decyzje o wyborze odpowiedniego lokalu trzeba podejmować błyskawicznie, a czasy, gdy można było sobie dać nie tylko kilka dni, lecz nawet kilka tygodni na zastanowienie, odeszły do lamusa być może na zawsze. Umowa rezerwacyjna na mieszkanie ma zatem kluczowe znaczenie strategiczne. Pozwala zatrzymać na chwilę zakupowy pęd i gwarantuje, że deweloper przez określony czas nie sprzeda naszego upatrzonego mieszkania komuś innemu.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna z deweloperem?

W przeciwieństwie do wielu innych rodzajów umów zawieranych z deweloperem, z umową deweloperską na czele, umowa rezerwacyjna na mieszkanie nie ma ustalonej urzędowo lub wymaganej przez prawo formy. Uznaje się ją za rodzaj umowy cywilnoprawnej, a zatem dotyczą jej ogólne reguły stosowane przy zawieraniu porozumień między stronami, według zasad opisanych w Kodeksie Cywilnym. Powinna więc zawierać:

- dane obu stron: nazwę i dane kontaktowe firmy deweloperskiej oraz nazwisko, PESEL i adres kupującego;

- datę i miejsce podpisania oraz czas obowiązywania dokumentu, czyli okres, na jaki lokal wyłączony zostanie z oferty sprzedażowej dewelopera;

- najważniejsze informacje o lokalu, w tym jego rodzaj, adres i metraż oraz cenę (o tym powiemy więcej nieco później);

- kwotę opłaty rezerwacyjnej, o ile taka została przewidziana;

- obostrzenia i kary umowne, czyli precyzyjny opis konsekwencji zerwania umowy, dla obu stron.

Nie istnieje jedna schematyczna umowa rezerwacyjna mieszkania: tym, na co zwrócić uwagę należy w pierwszej kolejności, są więc wymienione powyżej elementy. Inne zapisy, które może zawierać dokument, są dodatkami, które – choć mogą być przydatne – nie są niezbędne.

Umowa rezerwacyjna na mieszkanie w świetle nowej ustawy deweloperskiej

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska, która zacznie obowiązywać od 1 lipca 2022 r., nie podaje wprawdzie jednego schematu dokumentu rezerwacyjnego, ale za to wprowadza pewne ograniczenia odnośnie do opłaty rezerwacyjnej. Od lipca deweloper nie może już arbitralnie ustalać jej wysokości; nie może też jej zatrzymać, jeżeli zostaną spełnione określone w ustawie warunki.

Od 1 lipca opłata rezerwacyjna może wynosić nie więcej niż 1% ceny nieruchomości. Wpłacana jest na bieżący rachunek bankowy dewelopera, a nie, jak dotąd, na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Ile kosztuje umowa rezerwacyjna?

Zacząć należy od tego, że opłata rezerwacyjna jest fakultatywna: zdarza się, że strony umawiają się na rezerwację nieodpłatną. Zazwyczaj jednak z podpisaniem takiego dokumentu wiąże się opłata i jest to jeden z tych elementów, które reguluje nowa ustawa. Od 1 lipca opłata rezerwacyjna nie może wynosić więcej niż 1% ceny nieruchomości.

Trzeba zaznaczyć, że ten 1% to nie tylko opłata za wyłączenie wybranego mieszkania z oferty. Jeśli podpisana zostanie umowa deweloperska (lub inna umowa regulowana przez ustawę), deweloper zobligowany będzie do wpłacenia całej kwoty opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Czym nie jest umowa rezerwacyjna na mieszkanie

Należy wyraźnie oddzielić umowę rezerwacyjną od innych rodzajów umów zawieranych z deweloperem, przede wszystkim od umowy przedwstępnej. Celem umowy rezerwacyjnej jest tylko czasowe wyłączenie lokalu z oferty dewelopera; można powiedzieć: odroczenie terminu podjęcia ostatecznej decyzji o zakupie. Mieszkanie czasowo wyłączone zostaje z katalogu dostępnych lokali, ale umowa nie zobowiązuje do zakupu. Warto zaznaczyć jednak, że niektóre umowy rezerwacyjne obejmują także elementy charakterystyczne zazwyczaj dla umów przedwstępnych, o ile strony dogadają się na takie warunki. Nie jest to jednak ani obowiązkowe, ani szczególnie popularne rozwiązanie.

Zwrot opłaty: czy jest możliwy?

W świetle nowej ustawy deweloperskiej zwrot opłaty rezerwacyjnej jest nie tylko możliwy, lecz także obligatoryjny – w kilku regulowanych ustawą przypadkach. Opłatę odzyskamy bezwarunkowo, jeśli bank odmówił przyznania nam kredytu, jeśli deweloper nie wywiąże się z zobowiązań opisanych w umowie rezerwacyjnej lub jeśli dokona zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania nas. Warto zaznaczyć, że w tym drugim przypadku – niewypełnienia zobowiązania – opłata rezerwacyjna powinna zostać nam zwrócona w podwójnej wysokości. Zwrot podwójnej opłaty rezerwacyjnej przysługuje nam również wówczas, gdy deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru, przez co odbiorca odmówił przystąpienia do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

A co jeśli nie kupię zarezerwowanego mieszkania?

Nierzadko zdarza się, że mimo zawarcia umowy rezerwacyjnej transakcja nie dochodzi do skutku. Co wtedy? I, przede wszystkim, co wtedy z opłatą rezerwacyjną?

W takich przypadkach przyjmuje się, że opłatę rezerwacyjną rozlicza się podobnie jak zadatek. Jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej, ponieważ nabywca rozmyślił się, całość kwoty przepada na rzecz dewelopera. Jeśli powodem jest brak pozytywnej decyzji kredytowej ze strony banku, o czym była mowa wyżej, opłata rezerwacyjna wraca do (niedoszłego) nabywcy mieszkania. To jedna z regulacji, jakie wprowadza nowa ustawa deweloperska: do tej pory ta kwestia nie była doprecyzowana ustawowo, co stanowiło częstą przyczynę napięć i nieporozumień między kupującymi a deweloperami.

Pamiętajmy, że opłatę rezerwacyjną odzyskamy również wówczas, gdy zmieni się jakaś z cech mieszkania (cena, projekt, termin oddania etc.) i deweloper nie poinformuje nas o tym w odpowiedni, opisany w umowie sposób.

Zainteresował Cię nasz wpis? Teraz sprawdź nasze inwestycje: mieszkania w centrum Łodzi - Diasfera Łódzka | nowe mieszkania w Ustce - Kierunek Ustka

Wróć