Inwestowanie w parki handlowe i inne lokale komercyjne: co wiedzieć na początek?

Dodano: 30-05-2022

Czym są nieruchomości komercyjne, czym różni się inwestowanie w nie od lokowania kapitału w innych nieruchomościach, z jakimi szczególnymi wymaganiami się to wiąże oraz, co najważniejsze: czy to się opłaca? Na większość tych pytań odpowiedź znajdziesz poniżej – a jeśli po lekturze nasuną Ci się kolejne, chętnie odpowie na nie nasz zespół. Zachęcamy do kontaktu! 

Czym jest inwestowanie w lokale użytkowe?

Choć inwestowanie w nieruchomości o charakterze użytkowym uchodzi za trudniejsze i wymagające większego obycia niż znacznie popularniejsze inwestowanie w mieszkania, to jest dziedziną, która inwestorowi gotowemu na przeznaczenie pewnego czasu i wysiłku, by posiąść dodatkową wiedzę i umiejętności, może dać nie tylko wielką satysfakcję, lecz także przyzwoite zyski. 

Przedsiębiorcy, którzy kupują powierzchnie komercyjne, przeważnie podpisują ze swoimi najemcami umowy na kilka, nierzadko nawet na kilkanaście i więcej lat – pozwala to na długoterminowe czerpanie zysków i amortyzację inwestycji. Z oczywistych względów czyni to także inwestycję podatną na zdarzenia losowe i fluktuacje rynku – ale to może być tyleż wadą, co zaletą.

Inwestycja w park handlowy lub inne komercyjne nieruchomości: na co zwrócić uwagę?

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne jest zupełnie jak inwestowanie w mieszkania… tylko zupełnie inne. A tak na poważnie: niektóre rzeczy, na które należy koniecznie zwrócić uwagę, są takie same, jak w przypadku mieszkań; inne natomiast mają swoją wyjątkową specyfikę. Co trzeba bezwarunkowo uwzględnić? Dobrze rokująca inwestycja w park handlowy powinna wyróżniać się pod każdym z tych względów:

- LOKALIZACJA

To być może główna przewaga nieruchomości komercyjnych nad mieszkaniowymi. O ile bowiem w przypadku mieszkań zazwyczaj atrakcyjność lokalu wzrasta wraz ze zmniejszaniem się jego odległości od centrum i śródmieścia, o tyle nieruchomości komercyjne, ze względu na swoje różnorodne przeznaczenie, oferują tu znacznie większą elastyczność. Jasne, każdy chciałby zgarnąć z rynku lokal idealny sklep znanej sieciowej marki, zlokalizowany w zabudowanej i ruchliwej okolicy, ale powiedzmy sobie szczerze: tego typu nieruchomości prawie nie ma. Na szczęście inwestycja w park handlowy albo inną komercyjną czy usługową nieruchomość pozwala na znaczne poszerzenie obszaru naszych poszukiwań: lokalizacje, które w żadnych okolicznościach nie uchodziłyby za atrakcyjne dla osób szukających mieszkania, mogą okazać się niezwykle pożądane przez np. firmy chcące otworzyć magazyn, sklepy wielkopowierzchniowe, zakłady usługowe i wiele innych przedsiębiorstw. Zamiast więc skupiać się na tym, czy lokalizacja jest wystarczająco glamour, zwróć uwagę na to, jak dane miejsce jest skomunikowane (pobliża uczęszczanych tras, jak autostrady i drogi szybkiego ruchu, to zawsze dobry typ), czy po okolicy poruszają się także piesi, jaka jest odległość od podobnych miejsc (czy np. miałby to być dopiero pierwszy duży market spożywczy w tej okolicy, czy już czwarty?)   

- STAN NIERUCHOMOŚCI

To skomplikowane zagadnienie i wiele zależy od tego, czy dany obiekt planujesz wynajmować, czy raczej odsprzedać. Koszty większej skali remontów zazwyczaj ponosi właściciel (choć wiele zależy tutaj od tego, w jaki sposób skonstruowana jest umowa i jakie mamy zdolności negocjacyjne), podczas gdy za drobniejsze naprawy odpowiada najemca.

- MOŻLIWOŚCI PRZEBUDOWY LUB WŁASNEJ ARANŻACJI

Od przerobienia jednej dużej przestrzeni na kilka mniejszych lub odwrotnie aż po drobne kosmetyczne poprawki zwiększające atrakcyjność obiektu, możliwość swobodnej aranżacji lokalu to skarb. Największe pole manewru miewają tu zwykle ci inwestorzy, którzy decydują się na zakup lokalu na etapie jego budowy: wówczas dogadanie się z deweloperem pozwala na wprowadzenie zmian jeszcze przed oddaniem nieruchomości do użytkowania.

- CENA

Jaki jest koszt czynszu lub zakupu nieruchomości? Jaki byłby koszt potencjalnego remontu, odświeżenia lub przearanżowania lokalu? Jak często trzeba będzie powtarzać ten proces? Jakiego, realistycznie, czynszu można zażądać od najemców? A może jakiś już obowiązuje, jeśli kupujesz lokal z najemcami? Kalkulowanie rentowności inwestycji w parki handlowe i inne nieruchomości komercyjne to skomplikowany proces, który najlepiej byłoby wyłożyć w oddzielnym tekście.

- NAJEMCY

Najważniejszą kwestią dotyczącą najemców, jeżeli tacy są już w rozważanej nieruchomości, są perspektywy przedłużenia współpracy. Najbardziej przejęci zmianą właściciela lokalu bywają drobni najemcy: na sieciowych zazwyczaj nie robi to większego wrażenia, ponieważ są bardziej elastyczni finansowo. Po przejęciu nieruchomości warto szczerze i rzeczowo porozmawiać z najemcami o swojej wizji przyszłej współpracy.

Umowa najmu: Twój klucz do intratnej inwestycji

Sposób skonstruowania umowy jest kwestią zasadniczą i nierzadko ma decydujący wpływ na to, czy zakup nieruchomości okaże się naprawdę dobrą inwestycją. Zwróć uwagę na czynniki takie jak okres trwania umowy i warunki jej wypowiedzenia, zabezpieczenia i kary umowne (ile będzie kosztować rozwiązanie umowy przed terminem? Co się zdarzy, gdy najemca przestanie płacić?), ale też np. na warunki indeksacji czynszu, czyli waloryzowania go o wskaźnik inflacji, co istotne jest zwłaszcza w czasach takich jak te.

Zainteresował Cię nasz wpis? Teraz sprawdź nasze propozycje:  Lokale użytkowe na sprzedaż w centrum Łodzi

Wróć