Nowy Ład a kredyt hipoteczny. Czy coś się zmieni?

15 listopada 2021 r. prezydent Andrzej Duda podpisał Ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Zgodnie z tym dokumentem z dniem 27 maja 2022 r. rusza program Mieszkanie bez wkładu własnego. Program kierowany jest do osób posiadających zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale nie mają środków na wymagany wkład własny.

Podstawowym celem wprowadzenia programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest poprawa stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polek i Polaków. Ma to zostać osiągnięte poprzez eliminację bariery braku własnych środków stanowiących wymagany przez bank wkład własny przy udzieleniu kredytu hipotecznego. Spodziewany rezultat? Powstrzymanie negatywnych tendencji demograficznych związanych z niskim poziomem dzietności. 

Innymi słowy: chodzi o to, by dać polskim rodzinom oraz osobom chcącym założyć rodzinę szansę na zaciągnięcie kredytu hipotecznego i nabycie pierwszego własnego mieszkania. 

Kto zyska na Nowym Ładzie? 

Aktualne rozwiązania określone przez Komisję Nadzoru Bankowego w Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie zakładają, że banki nie mogą kredytować pełnej wartości nieruchomości i powinny żądać od kredytobiorcy wkładu własnego. 

Wkład własny powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu. Przy wkładzie własnym na poziomie 10% wartości nieruchomości bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia spłaty np. pod postacią obowiązkowego ubezpieczenia czy blokady środków na rachunku bankowym.

Dopłaty w ramach Mieszkania bez wkładu własnego

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” wprowadza możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Gwarancja ta oznacza, że jeśli uczestnik  programu nie podoła ze spłatą kredytu hipotecznego, to bank część długu odzyska od państwa. Dzięki temu udzielanie i zaciąganie kredytów bez wkładu własnego stanie się zdecydowanie bezpieczniejsze. Gwarancja zastępuje tym samym wymóg wniesienia wkładu własnego.

Objęta gwarancją część kredytu może stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na które zaciągany jest kredyt. Ustawa nie przewiduje obejmowania gwarancją zaciągniętych już kredytów przeznaczonych na nabycie mieszkania. Ustawodawca przewidział również spłatę rodzinną połączoną z gwarantowanym kredytem mieszkaniowym. Będzie ona przysługiwać, jeśli w czasie spłaty tego kredytu dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego o drugie albo kolejne dziecko (20 tys. zł w przypadku drugiego i 60 tys. zł w przypadku trzeciego i kolejnego). 

Przykład: rodzinie udzielony został gwarantowany kredyt mieszkaniowy na okres 20 lat. W piątym roku spłaty rodzina powiększyła się o drugie dziecko. Wówczas kredytobiorca otrzyma jednorazowe wsparcie w wysokości 20 tys. zł. 

Po upływie kolejnych pięciu lat tj. w dziesiątym roku spłaty kredytu, w tej rodzinie rodzi się kolejne (trzecie) dziecko. Gospodarstwo domowe również otrzyma świadczenie: tym razem w wysokości 60 tys. zł. Dopłata nie będzie jednak przekazywana bezpośrednio uczestnikowi, lecz do banku, jako nadpłata kredytu. Dzięki temu zmniejszy się zadłużenie takiego preferencyjnego kredytu. Suma dopłat nie będzie jednak mogła przekroczyć pozostałej do spłaty kwoty kredytu. 

Co ważne: udział w programach mieszkaniowych funkcjonujących w przeszłości („Mieszkanie dla Młodych”, „Rodzina na Swoim”) nie wyklucza udziału w rządowym programie gwarancji zastępującej udział własny kredytobiorcy.

Mieszkanie bez wkładu własnego: jakie są zasady?

Kredyt będzie udzielany na minimum 15 lat. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie mógł zostać udzielony w walucie polskiej, dzięki czemu nie wystąpią ryzyka kursowe. Ustawa zawiera mechanizmy, które ograniczają ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań, tj. maksymalny limit ceny (w tym wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania. Ustawa nie określa limitu wieku beneficjenta oraz powierzchni użytkowej nabywanego mieszkania, finansowanego gwarantowanym kredytem mieszkaniowym.

Warunkiem otrzymania wsparcia jest brak prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego przez osoby wchodzące w skład danego gospodarstwa domowego. Warunek ten nie odnosi się do posiadania prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego w przeszłości, chyba że zbycie nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Wyjątek stanowią rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci (w czasie zaciągnięcia kredytu mogą mieć inne mieszkanie, przy czym w przypadku rodzin z dwojgiem dzieci nie większe niż 50 m2, rodzin z trojgiem dzieci nie większe niż 75 m2, rodzin z czworgiem dzieci nie większe niż 90 m2; rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci limit metrażowy nie obowiązuje). Prawo do ubiegania się o gwarantowany kredyt mieszkaniowy przysługiwać będzie również osobom będącym w nieformalnym związku, o ile wychowują wspólnie dziecko/dzieci. W przypadku osób będących w związku nieformalnym, niewychowujących wspólnie dzieci, będzie można ubiegać się o przyznanie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego odrębnie jako jednoosobowe gospodarstwa domowe.

Jak złożyć wniosek o gwarantowany kredyt hipoteczny?

Wniosek o udzielenie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego wraz z niezbędnymi oświadczeniami o spełnieniu warunków określonych w ustawie składany będzie do banku, który przystąpi do programu, zawierając odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Dla osób nieposiadających zdolności kredytowej propozycją Nowego Ładu będzie tzw. bon mieszkaniowy. Aktualnie trwają prace nad projektem ustawy, która ma stanowić uzupełnienie ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Bon mieszkaniowy będzie można przeznaczyć na pokrycie wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej lub partycypację lokatora w kosztach budowy mieszkania SIM czy TBS. Zakłada się dwa warianty bonu mieszkaniowego: społeczny i rodzinny. Społeczny bon mieszkaniowy będzie przeznaczony dla osób, które nie mają własnego mieszkania czy domu, a ich dochody są tak niskie, że nie pozwalają uzyskać kredytu hipotecznego. Będą mogły go otrzymać osoby bez dzieci lub pary z mniej niż trójką dzieci. Na wysokość przyznanego wsparcia w formie bonu (obu rodzajów) składać się będą następujące kwoty:

- 5000 zł: przysługująca osobie fizycznej (singiel);
- 5000 zł: przysługująca osobie fizycznej razem z małżonkiem lub drugim rodzicem dziecka wchodzącego w skład tego samego gospodarstwa domowego;
- 15000 zł: przysługująca za każde wchodzące w skład gospodarstwa domowego dziecko albo osobę niepełnosprawną;
- 45000 zł: przysługująca w ramach rodzinnego bonu mieszkaniowego prowadzącemu gospodarstwo domowe, który nie zrealizował wcześniej innego rodzinnego bonu mieszkaniowego.

 Jeżeli rodzina przed przyznaniem bonu nie posiadała własnego mieszkania lub domu jednorodzinnego albo jeżeli powierzchnia tego domu lub lokalu nie przekraczała 65 m2, wysokość rodzinnego bonu mieszkaniowego dla rodziny z trojgiem dzieci może wynieść 100 tys. zł. Kwota ta byłaby dodatkowo podwyższana o 15 tys. zł za każde kolejne dziecko. Bon mieszkaniowy będzie przyznawany na wniosek, decyzją terenowej jednostki organizacyjnej Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Bon będzie można zrealizować od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia roku następującego po roku jego przyznania, z możliwością przedłużenia – za opłatą – jego ważności o kolejny rok.

Łukasz Kwaśnik

Radca prawny 
Turcza Kancelaria Radców Prawnych

Zainteresował Cię nasz wpis? Teraz sprawdź nasze inwestycje: mieszkania w centrum Łodzi - Diasfera Łódzka | nowe mieszkania w Ustce - Kierunek Ustka

Wróć