Jak się zmienią ceny mieszkań w 2023 roku? Podajemy najważniejsze czynniki

Dodano: 07-12-2022

Na ceny mieszkań wpływają setki, jeśli nie tysiące dużych, małych i mikroskopijnych czynników. Często ukryte albo przynajmniej nieomawiane zbyt szeroko, w tym roku stały się przedmiotem głośnej publicznej debaty. Zagadnienia takie jak zmiany poziomu stóp procentowych, dotąd poruszane przede wszystkim w branżowych mediach, wskoczyły na pierwsze strony gazet, do głównych wydań wiadomości i, oczywiście, do tysięcy tweetów, postów i relacji.

Jakie mamy przewidywania o tym, jaki poziom osiągną ceny mieszkań w 2023? Obserwujemy na rynku szereg trendów, które mogą dać podstawę do pewnych przypuszczeń.

Inflacja, a wraz z nią: poziom stóp procentowych

Gdy inflacja rośnie, a zatem wartość złotówki spada, sposobem na przyhamowanie tego procesu jest podniesienie stóp procentowych, za co w Polsce odpowiada Rada Polityki Pieniężnej. Mogliśmy obserwować to zjawisko zwłaszcza w drugiej połowie roku, gdy wydawane przez RPP komunikaty o podniesieniu lub utrzymaniu stóp elektryzowały miliony Polek i Polaków, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne. Stopy wpływają na średnie oprocentowanie, a to z kolei oddziałuje na wysokość rat kredytu: i to dlatego niektórym stawka miesięcznej raty kredytu na mieszkanie wzrosła nawet dwukrotnie.

Choć omawiamy tu potencjalne ceny mieszkań w 2023, warto zrobić krok do tyłu, by naprawdę zrozumieć sytuację. Przez ostatnich kilka lat, od 2015 roku, poziom stóp procentowych był bardzo niski. Dzięki temu kredyty, w tym kredyty hipoteczne, były względnie tanie – a to napędzało popyt. Obecnie sytuacja odwróciła się: wysokie stopy procentowe sprawiają, że popyt na kredyty znacznie spadł. W ostatnich dniach gruchnęła wieść, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w listopadzie 2022 spadła aż o 65% w porównaniu do listopada 2021 roku. To tąpnięcie, którego nie obserwowano od dawna: a od tego, w jaki sposób odpowiedzą na nie banki i deweloperzy, w niemałym stopniu będzie zależało to, jakie okażą się ceny mieszkań 2023.

W kontekście szybko spadającej zdolności kredytowej Polaków należy podkreślić, że aktualnie Komisja Nadzoru Finansowego rekomenduje bankom, aby do obliczania zdolności kredytowej klientów przyjmowały oprocentowanie powiększone o 5 pkt. proc. Znacząco zmniejszyło to grupę osób kwalifikujących się do przyznania kredytu hipotecznego. Czas pokaże, czy mniejsza liczba osób mogących pozwolić sobie na zakup mieszkania przekona deweloperów, by skusić pozostałych na rynku niższymi cenami.

… i cała reszta? To bardziej skomplikowane!

Poziomem stóp procentowych i inflacji żyła ostatnio cała Polska, co mogło przyczynić się do stworzenia wrażenia, że jest to najistotniejszy czynnik determinujący ceny mieszkań 2023. Warto jednak pamiętać, że choć, oczywiście, w znacznym stopniu wpływają na ceny, to przede wszystkim zjawiska te determinują zdolność zakupową Polek i Polaków. Co poza nimi przekłada się na stawki ustalane przez deweloperów? Przyjrzyjmy się kilku istotnym czynnikom.

Na dynamikę cen mieszkań – w ostatnich latach: zazwyczaj wzrostów – wpływają wyższe koszty budowy. Podczas inflacji, mówiąc w dużym uproszczeniu, wszystko drożeje – a zatem drożeją także m.in. materiały budowlane i wykończeniowe oraz benzyna potrzebna do ich przewiezienia. Wbrew pozorom nie w każdej sytuacji jest to znaczący czynnik! Pamiętajmy, że w branży deweloperskiej kontraktuje się zakupy materiałów na lata do przodu. Obecny wzrost cen materiałów budowlanych i wykończeniowych może mieć więc większy wpływ na wycenę mieszkań, które powstaną dopiero za kilka lat, niż na ceny mieszkań już dostępnych na rynku. 

Warto pamiętać również, że w połowie obecnego roku w życie weszła ustawa tworząca Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Niektórzy deweloperzy będą chcieli przerzucić związane z tym koszty na swoich klientów – a to poskutkuje przyrostem cen metra kwadratowego.

Bardzo dużo powiedzieliśmy tutaj o tym, w jaki sposób inflacja i zmiany w poziomie stóp procentowych wpływają na zdolności nabywcze Polek i Polaków, ale nie zapominajmy, że branża deweloperska również w niemałym stopniu posługuje się kredytami, aby finansować swoje inwestycje. Nie jest więc wyłączona spod bezpośredniego wpływu decyzji Rady Polityki Pieniężnej: wprost przeciwnie!

To w końcu jakie ceny mieszkań w 2023?

Naprawdę chcielibyśmy zdradzić Wam tutaj, jakie będą ceny mieszkań 2023! Niestety, w ostatnim czasie sytuacja w branży okazała się tak dynamiczna, że wszelkie próby odgadywania przyszłości nabrały posmaku… herbacianych fusów, z których można tylko wróżyć. Niejeden ekonomiczny ekspert  musiał już rakiem wycofywać się ze swojej opinii na temat tego, jakie w 2022 roku będą ceny mieszkań: prognozy 2023 zapowiadają się co najmniej tak samo mgliście.

Chcesz dostawać aktualne i sprawdzone ceny… mieszkań Duda Development? Serdecznie polecamy zapis do naszego newslettera, w którym przekazujemy informacje o najświeższych promocjach, rabatach i, co jest prawdziwą gratką, premierach nowych inwestycji. Warto go śledzić, aby być na bieżąco!

Zainteresował Cię nasz wpis? Teraz sprawdź nasze inwestycje: mieszkania w centrum Łodzi - Diasfera Łódzka | nowe mieszkania w Ustce - Kierunek Ustka

Wróć