Blog ujemy o nieruchomościach

deweloper poznań

Zakup własnego lokum - z jakimi kosztami dodatkowymi musisz się liczyć.

Dodano: 03-11-2017

Nabycie mieszkania lub domu jest transakcją, która oprócz konieczności zapłaty ceny ustalonej pomiędzy stronami rodzi konieczność poniesienia dalszych kosztów, które obciążają kupującego. Do kosztów tych zaliczyć należy wydatki związane z zapłatą wynagrodzenia dla notariusza, opłaceniem wniosków wieczystoksięgowych czy też uiszczeniem podatków. Poniżej omówiono po krótce jaka może być spodziewana wysokość tych należności. 

 

Taksa notarialna

Zawarcie umowy sprzedaży oraz umowy deweloperskiej, a także zawieranej w jej wyniku umowy przyrzeczonej czy umowy przenoszącej własność wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Co za tym idzie za dokonanie czynności notariusz pobierze wynagrodzenie, które ustalane jest na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Pamiętać należy, że stawki wskazane w treści rozporządzenia są kwotami netto. Do taksy notarialnej doliczony zostanie zatem podatek od towarów i usług VAT. Podstawą ustalenia maksymalnej taksy jest wartość przedmiotu czynności prawnej – w naszym przypadku kupowanego mieszkania czy nieruchomości gruntowej.

Pamiętać należy, że przy zawarciu umowy zobowiązującej (jak np. umowa przedwstępna), umowy deweloperskiej oraz umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego pobierana jest tzw. stawka „połówkowa”, czyli w wysokości połowy stawki maksymalnej. W przypadku ustanawiania kolejnych praw, jak np. hipoteki na rzecz banku finansującego zakup nieruchomości musimy liczyć się z wyższą taksą. Najlepiej zwrócić się do notariusza z podaniem mu szczegółów planowanej transakcji i poprosić o wyliczenie taksy, jaką pobierze w naszym przypadku.

Pamiętać należy, że stawka ustalona w oparciu o przepisy rozporządzenia jest stawką maksymalną, nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby notariusz pobrał kwotę niższą. Warto zatem zwrócić się do więcej niż jednego notariusza i takim zapytaniem. Często też niższa stawka jest możliwa do osiągnięcia, jeśli zarówno umowę przedwstępną czy deweloperską jak i umowę przyrzeczoną lub przenoszącą własność zawieramy u tego samego notariusza. Pomysłem na obniżenie kosztów może być też skorzystanie z usług notariusza, z którym współpracuje deweloper, bowiem sporządzenie aktu notarialnego, przedmiotem którego jest nieruchomość położona w ramach znanej już notariuszowi inwestycji realizowanej przez dewelopera, może wiązać się z mniejszym nakładem pracy, co przyczynić się może do większych ustępstw w zakresie wysokości pobieranej taksy notarialnej.   

Opłaty sądowe za wpisy w księgach wieczystych

Zakup mieszkania lub domu wiąże się również z koniecznością poniesienia kosztów sądowych związanych z wpisami praw do księgi wieczystej. Pierwsza taka opłata pojawić się może już na etapie zawierania umowy przedwstępnej lub deweloperskiej. Zawierając taką umowę warto złożyć (i jest on standardowo składany) wniosek o wpis w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu, będących przedmiotem tej umowy. Taki wniosek podlega opłacie sądowej w wysokości 150 złotych.

Na dalszym etapie – już po nabyciu nieruchomości czekają nas kolejne wydatki. Za wpis do księgi wieczystej prawa własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (jak np. hipoteka czy służebność) co do zasady pobierana jest opłata w wysokości 200 zł. Jeżeli jednak wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie (np. własności), pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych. Warto też pamiętać, że powołane opłaty pobiera się odrębnie od wniosku o wpis każdego prawa, choćby wpis dwu lub więcej praw miał być dokonany na tej samej podstawie prawnej. Przykładowo, jeśli nabywamy mieszkanie wybudowane na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, wówczas zapłacimy zarówno za wpis prawa własności mieszkania jaki i za wpis udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, a jeśli dodatkowo ustanawiamy hipotekę (np. na rzecz kredytującego nas banku) oraz służebność gruntową to zostaną naliczone kolejne opłaty za te wpisy. 

W pewnych sytuacjach jak np. zakup mieszkania posadowionego na działce, która wpisana jest w księdze wieczystej prowadzonej dla całego terenu inwestycji może dojść również do konieczności uiszczenia dalszych opłat jak na przykład opłaty za złożenie wniosku o odłączenie działki i założenie dla niej nowej księgi wieczystej (opłata stała w wysokości 60 złotych), ujawnienie budynku, wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej (również 60 złotych) oraz wpisu sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej wskutek dokonanego tzw. Podziału nieruchomości gruntowej quo ad usum.

Opłata sądowa pobrana może być także od wykreślenia roszczenia z działu III księgi wieczystej (np. wpisanego w wyniku uprzednio zawartej umowy przedwstępnej w księdze wieczystej innej niż ta, do której docelowo zostanie wyodrębniony nabywany lokal), przy czym opłata za wniosek o wykreślenie zawsze pobierana jest w wysokości połowy opłaty za wpis tego prawa (w przypadku wykreślenia roszczenia będzie to zatem 75 złotych). 

Jak wynika z powyższego w związku z koniecznością poniesienia opłat sądowych liczyć się trzeba z wydatkiem kolejnych co najmniej kilkuset złotych. Obecnie opłaty te pobiera zwykle notariusz, wskazując je w odrębnej pozycji pobranych opłat, bowiem standardem jest, że stosowne wnioski wieczystoksięgowe składane są przy zawieraniu umowy i są ujęte w treści aktu notarialnego. Dodatkowo od ponad roku notariusze składać mogą wnioski w formie elektronicznej, co znacznie ułatwia ich wnoszenie do sądu wieczystoksięgowego i skraca czas potrzebny na uzyskanie wpisu. Warto zwrócić jednak uwagę, że za sporządzenie tych wniosków i ich wniesienie do sądu notariusz może pobrać dodatkową taksę, nie jest jednak ona wysoka, a dzięki temu zaoszczędzimy czas i unikniemy trudu wypełniania wniosków wieczystoksięgowych.  

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Podatek ten uiścimy na przykład w przypadku ustanawiania hipoteki w związku z zaciągniętym kredytem na dom czy mieszkanie. Podstawą ustalenia wysokości należnego podatku jest kwota zabezpieczonej wierzytelności i ustala się ja w oparciu o stawkę 0,1%, natomiast w przypadku hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej kwota podatki jest stała i wynosi 19 zł.

Kolejnym obciążeniem jaki ponieść winien kupujący mieszkanie lub dom jest zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości kupowanej nieruchomości. Zwykle wartość ta odpowiada cenie sprzedaży. Zatem przy zakupie nieruchomości, gdzie wartość nabywanego mieszkania lub domu opiewa zwykle na kilkaset tysięcy złotych, koszty związane z podatkiem od czynności cywilnoprawnych mogą być znaczne i sięgać nawet kilkunastu tysięcy złotych. To jeden z większych wydatków towarzyszących zakupowi własnego lokum. Pamiętać jednak należy, że to obciążenie dotyczy tylko transakcji zawieranych na rynku wtórnym. Kupując dom lub mieszkanie od dewelopera, który przy tej czynności występuje jako przedsiębiorca, nie ma konieczności zapłaty tego podatku. Czynności jest bowiem opodatkowana podatkiem od towarów i usług VAT. 

 

Reasumując, warto pamiętać, że zakup mieszkania czy domu wiąże się z obowiązkiem poniesienia dodatkowych kosztów. Koszty te mogą być znaczne, szczególnie w przypadku nabywania nieruchomości na rynku wtórnym z uwagi na związane z tym obciążenia podatkowe. Poszukując mieszkania na rynku wtórnym być może zmuszeni będziemy też skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, którego wynagrodzenie również może znacząco obciążyć nasz „zakupowy” budżet. Ten koszt raczej nie występuje w przypadku nabywania nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, który posługując się zatrudnionymi przez siebie osobami często sam organizuje niezbędne dokumenty czy w inny sposób wspiera nas przy zakupie nieruchomości. Oceniając zatem nasze możliwości finansowe i kalkulując na jakie lokum będzie nas stać, warto wziąć pod uwagę wszystkie konieczne do poniesienia koszty i dokładnie je policzyć. Dokonując tak istotnej transakcji jaką jest nabycie nieruchomości warto też pamiętać o możliwości skorzystania z fachowego doradztwa prawnego. Mając na uwadze wartość środków finansowych angażowanych celem nabycia własnego lokum wydatki poczynione na obsługę prawną w skali całej inwestycji nie będą znaczące, a mogą uchronić nabywcę przed ryzykami i błędami, które w dalszej perspektywie skutkować będą dalszymi obciążeniami finansowymi. 

 

Magdalena Stępień

Radca Prawny

Turcza Kancelaria Radców Prawnych

Podziel się:
Spodobał Ci się wpis?
Zapisz się do newslettera i otrzymuj powiadomienie o nowych wpisach